Capital Investment 4

[sebastianb]

Witam,

planujemy nabyć nieruchomość w Irlandii jako apartament na wakacje do użytku własnego i ewentualnej wynajmu.
Jednak finansowanie okazało się znacznie bardziej skomplikowane, niż sądziliśmy.
Po kilku próbach udało nam się znaleźć irlandzką bank, który zgodziłby się udzielić finansowania, ale wyklucza możliwość wynajmu. Chcielibyśmy zachować tę opcję.

W związku z tym zaczęliśmy rozglądać się za kredytami gotówkowymi, ponieważ bylibyśmy gotowi zaakceptować gorsze warunki, ponieważ kwota (140k) i czas spłaty (10 lat) byłyby dla nas zaakceptowalne.
Jednak okazało się, że choć można kupić wszystko nawet największe bzdury przy użyciu kredytów gotówkowych, nie można kupić gruntów i nieruchomości. Wszystkie banki wykluczają to z warunków kredytu.
Nie rozumiemy dlaczego (może ze względu na możliwe koszty dodatkowe?!), byłoby to interesujące dla nas poznać motywacje takiego podejścia.

A teraz do konkretnej kwestii: czy ktoś ma tutaj jakiś pomysł, jak można by było zrealizować to finansowanie?

Dane ramowe (EUR):
Wartość nieruchomości: 210.000
Wkład własny: 70.000 (dodatkowe 10-15k na koszty dodatkowe)
pożyczka z zewnątrz: 140.000
Kredytobiorcy: oboje małżonkowie
Dochód: 5.000 + 4.600 netto = 9.600 razem (stały, dodatkowo premie).

Istniejące nieruchomości: Dom (wartość rynkowa 600k, pozostały kredyt 240k), mieszkanie (wartość rynkowa 160k, brak pozostałego kredytu, ale obciążony użytkowaniem wieczystym)

Dowiedzieliśmy się, że niemieckie banki często udzielają kredytów na nieruchomości za granicą, jeśli można zaoferować opłaconą nieruchomość jako zabezpieczenie. W naszym przypadku, jedyną nieruchomością, którą moglibyśmy zaoferować jako zabezpieczenie, byłoby mieszkanie, ale ze względu na użytkowanie wieczyste (matki) nie nadaje się ono dobrze jako zabezpieczenie. Może matka zgodziłaby się jednak na wykorzystanie tego jako zabezpieczenia. Nie jestem jednak pewien, jak można by to umownie uregulować.

[memet]

Dzień dobry,

chcemy zakupić nieruchomość w Irlandii jako mieszkanie wakacyjne do użytku własnego i opcjonalnie do wynajmu.
Jednakże finansowanie jest o wiele bardziej skomplikowane, niż byśmy się spodziewali.
Po pewnych wahaniach udało nam się znaleźć irlandzką banku, który zgodziłby się udzielić finansowania, ale wykluczał opcję wynajmu. Chcielibyśmy jednak zachować tę opcję.

W związku z tym zwróciliśmy uwagę na kredyty do dowolnego wykorzystania, ponieważ w razie wątpliwości zgodzilibyśmy się na gorsze warunki, ponieważ suma (140k) i okres kredytowania (10 lat) byłyby jeszcze akceptowalne.
Jednak musieliśmy stwierdzić, że można kupić wszystko, nawet największe nonsensy za pomocą kredytów do dowolnego wykorzystania, ale nie nieruchomości i grunty. Te są wyłączone z warunków kredytowych w każdym banku jako jedyną rzecz.
Dlaczego, nie wiemy (być może z powodu możliwych kosztów dodatkowych?!), kto ma tutaj ukryte intencje, to byłoby również interesujące z czystej ciekawości.

Teraz do właściwego pytania: czy ktoś ma tutaj jakiś pomysł, jak zrealizować finansowanie?

Dane ramowe (EUR):
Wartość nieruchomości: 210.000
Kapitał własny: 70.000 (dodatkowo 10-15tys. na koszty dodatkowe)
pożyczka obca: 140.000
Wnioskodawcy: oboje małżonkowie
Dochód: 5.000 + 4.600 netto = 9.600 razem (stałe, do tego dochodzą premie).

Istniejące nieruchomości: Dom (wartość 600k, reszta zadłużenia 240k), mieszkanie (wartość 160k, brak zadłużenia, ale ustanowiony użytkowanie wieczyste)

Słyszeliśmy, że niemieckie banki czasami udzielają kredytów na nieruchomości zagraniczne, jeśli można zaoferować spłaconą nieruchomość jako zabezpieczenie. W naszym przypadku jest to tylko mieszkanie, ale z powodu użytkowania wieczystego (matki) nie nadaje się ono do zabezpieczenia. Być może matka zgodziłaby się jednak, aby użyć go jako zabezpieczenie. Nie wiem jednak, jak można to uregulować umownie.

Jeśli matka przekaże użytkowanie wieczyste na rzecz nowego obciążenia, finansowanie nie powinno stanowić problemu, a warunki powinny być korzystne. 140K przy wartości 160K to oczywiście wysoki LTV, ale zobacz, jak bank to wyceni. Jeśli znasz kogoś z dostępem do Sprengnetter, możesz sam już dokonać wyceny.

Jeśli to wszystko się nie uda, można jeszcze rozważyć kredyt zagraniczny. Zazwyczaj udzielają ich bardzo zamożni obcokrajowcy, którzy udzielają kredytów zabezpieczonych hipoteką. Przyjmują one także rangę za użytkowanie wieczyste, jeśli matka nie chce się z niego wycofać, ocenią użytkowanie wieczyste i obciążą resztę wartości w 60% LTV. Oprocentowanie jest jednak nieco wyższe niż w przypadku kredytu budowlanego, obecnie zmienny 7,5%. Zauważam jednak, że coraz więcej osób wybiera tę drogę.

[Zapp73]

7,5% Zinsen na prywatny - jak to w ogóle ma zarabiać pieniądze? Gładkie morderstwo kryterium, jeśli to byłby jedyny sposób, bo to oznaczałoby absolutną roczną ratę procentową w wysokości 10,5 tys. € - plus spłata. Za tę sumę możecie bardzo długo wynająć Dom w Irlandii. Lub alternatywnie kupić ETF-y i finansować urlop w Irlandii z zysków.

Co do meritum:

Jeśli Wasz własny Dom rzeczywiście jest warty 600 tys. € lub mógłby być obciążony w przybliżeniu kwotą 600 * 0,7 = 420 tys. €, mielibyście 180 tys. € wolne na własny Dom, co wystarczyłoby na 140 tys. €. Planowanego wynajmu nie powinniście ukrywać przed finansistami, chyba że znacie ryzyka i godzicie się na nie. Chodzi tu nie o ryzyko wynajmu, a o ryzyko ukrycia takiego planowanego wykorzystania przed bankiem podczas zawierania umowy.

Zazwyczaj banki nakładają znaczną dopłatę do takich obiektów wynajmu, ponieważ jest to działalność gospodarcza o wyższym ryzyku - jednak przy (niemal) pełnej wynajętości również z większymi szansami na zysk, więc wyższa stopa procentowa może się opłacać. Powinniście przede wszystkim sprawdzić, jakie koszty uzna niemiecki urząd skarbowy i/lub czy musicie opodatkować się w Irlandii, a następnie ustalić to, jeśli zajdzie taka potrzeba.

Taktyka negocjacyjna może polegać na tym, że pozwalacie sobie naliczyć kredyt z wyższym oprocentowaniem, a następnie negocjujecie obniżkę, m.in. poprzez zwiększenie własnego wykorzystania i tytulowanie wynajmu jako dodatkowych dochodów. Dodatkowo, z samymi swoimi pensjami możecie zaciągnąć znacznie większy kredyt, o czym powinniście porozmawiać z bankiem. Bank nie musi się zgodzić, ale np. można argumentować przed Waszym bankiem hipotecznym, że macie lepsze oferty od innych banków, ale nie chcecie zmieniać. Lub że będziecie anulować dalsze transakcje z bankiem, jeśli nie znajdziecie tutaj rozwiązania. Raczej nie pozwolą Wam odejść z ~10 tys. € netto wkładu własnego i bez zadłużeń konsumpcyjnych.

Niecołnieba matki lub małego mieszkania pozostawiłbym nienaruszone, chyba że matka nie jest uzależniona od dochodów nawet w przypadku całkowitej utraty. Należy spojrzeć na to z punktu widzenia matki: użytkowanie z mieszkania nie może być zbyt duże, ale jeśli jest na to zależna, to nawet stosunkowo niski bezwzględny spadek w przypadku przymusowej sprzedaży nieruchomości będzie bolesny.


Marząc o wakacjach w Irlandii i planując je z udziałem osób trzecich (najemców) - dlaczego matka miałaby uczestniczyć w tym interesie? Jeśli nie dajecie rady sami tego wszystkiego ogarnąć, trzymajcie się z dala.


Jedyna wyjątek: matka również chce pojechać do Irlandii i rozumie kompletny interes, który stoi za tym.

[Marc2512]

Dzień dobry,

chcemy nabyć nieruchomość w Irlandii jako apartament na wakacje do użytku własnego i opcjonalnie do wynajmu.
Jednak finansowanie okazało się znacznie bardziej skomplikowane, niż przypuszczaliśmy.
Po nerwach udało nam się znaleźć irlandzki bank, który chciałby udzielić finansowania, ale wyklucza opcję wynajmu. Chcielibyśmy zachować tę opcję.

W związku z tym zwróciliśmy uwagę na kredyty na dowolne cele, ponieważ w razie wątpliwości bylibyśmy skłonni zaakceptować gorsze warunki, ponieważ kwota (140k) i okres kredytowania (10 lat) byłyby dla nas przystępne.
Jednak okazuje się, że choć można kupić każdą jeszcze tak głupią rzecz za pomocą kredytów na dowolne cele, to nie można nabywać gruntów i nieruchomości. Są one wyłączone jako jedyna rzecz we wszystkich warunkach kredytowych w każdym banku.
DLaczego tak jest, dla nas nie do końca jasne (być może z powodu potencjalnych kosztów dodatkowych?!), ktoś, kto ma wiedzę na ten temat, mógłby to wyjaśnić, byłoby to również interesujące.

Jest to uzasadnione pytanie. Jak jest to sprawdzane? Czy nie da się tego obejść, kupując najpierw coś za pomocą kredytu - a potem znów sprzedając i kupując nieruchomość za uzyskany dochód?
Tylko teoretycznie. Oczywiście w takim przypadku poniosą się koszty. Jeśli na przykład najpierw kupione zostaną akcje lub złoto (bez VAT), które można potem sprzedać...

Pozdrowienia, Marc

[ZehWeh]

Akcje i złoto są z reguły zawsze wykluczone z kredytów. Wszystko, co dotyczy spekulacji, jest zakazane, podobnie jak hazard.

[6Bankkaufmann]

@sebastian, mieszkanie matki nie może być wykorzystane jako zabezpieczenie z tytułu użytkowania.

Jednakże, twoja nieruchomość warta 600 000 EUR z aktualnym długiem w wysokości 240 000 EUR może być interesująca.

Czy można spłacić te 240 000 EUR w ramach finansowania, albo też spłacić je za pomocą kredytu długoterminowego? W takim przypadku, nowy partner bankowy miałby pierwszeństwo w księdze wieczystej obok irlandzkiej finansowej działającej w ramach finansowania.

[sebastianb]

Jeśli to wszystko nie wypali, można rozważyć zagraniczne pożyczki. Zazwyczaj udzielane są przez bardzo bogatych obcokrajowców, którzy udzielają kredytów pod zastaw. Idą one nawet za użytkowanie (niessbrauch), jeśli Twoja matka nie chce się wycofać, oceniają wtedy wartość użytkowania i obciążają resztę wartości do 60% LTV. Oprocentowanie jest nieco wyższe niż w przypadku kredytu hipotecznego, obecnie zmienna stopa wynosi 7,5%. Jednak znam coraz więcej osób, które idą tą drogą.

Po pierwsze, dziękuję za wszystkie wasze odpowiedzi.
W międzyczasie skontaktowałem się również z doradcą płatnym w zależności od wyniku, i wydaje się, że obciążenie własnej nieruchomości jest, jak sugerowano przez niektórych, jedynym rozsądnym sposobem. Dla nas bezpieczeństwo naszego domu jest jednak ważniejsze niż marzenie o domku letniskowym, dlatego ta opcja prawdopodobnie odpada. Może więc lepiej kontynuować oszczędzanie na pełnych obrotach i ponownie rozważyć to za 5-6 lat.











Dotąd nie rozważaliśmy tej opcji, ale zgadzam się z Zapp73 - ostatecznie musi to mieć sens i pozostać rozsądne.






Cytat od Zapp73

[...] Użytkowania przez matkę lub małego mieszkania nie chciałbym ruszać, chyba że matka nie jest uzależniona od dochodów, nawet w przypadku całkowitej utraty. Trzeba patrzeć na to z punktu widzenia matki: użytkowanie mieszkania nie może być zbyt wysokie, ale jeśli jest od niego zależna, nawet stosunkowo niski absolutny ubytek w przypadku przymusowej likwidacji nieruchomości będzie bolesny.

Patrząc z drugiej strony: jeśli chcecie wyjechać na urlop do Irlandii dzięki osobom trzecim (najemcom) - dlaczego matka miałaby brać udział w tym interesie? Jeśli sami nie dajecie sobie z tym rady, trzymajcie się z dala.

Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy matka również ma ochotę na Irlandię i rozumie kompleks biznesowy, jaki stoi za tym.


Tak, ta opcja nie podoba nam się bardziej niż nasza własna nieruchomość. Moja matka mieszka w innym mieszkaniu własnościowym, ma dobrą emeryturę i chciałaby korzystać z domu, ale faktycznie nie chcemy, żeby w to mieszanie miała, nawet jeśli propozycja w pewnym sensie wyszła od niej samej. Matki są zbyt poświęcające.






Cytat od Marc2512

To słuszne pytanie. Jak to jest sprawdzane? Czy nie można tego uniknąć, kupując coś tym kredytem - a potem ponownie sprzedając i kupując za uzyskane środki nieruchomość?
Tylko teoretycznie. Oczywiście wiążą się z tym koszty. Jeśli kupi się na przykład akcje lub złoto (bez VAT) za te środki...
Pozdrowienia, Marc







Cytat od ZehWeh

Akcje i złoto zazwyczaj są zawsze wyłączone w przypadku kredytów. Wszystko, co związane jest z spekulacją, jest zabronione, tak samo jak hazard.


Co ciekawe, warunki kredytowe SWK faktycznie nie wykluczają transakcji spekulacyjnych w żadnej postaci. Wyłączone są jedynie nieruchomości i grunty. Pomysł próby obejścia warunków za pomocą transakcji trójkątowych, już nam się przemyślał, ale nie chcemy zaczynać takiego balaganu, i wątpię, że w końcu byłoby to zgodne z prawem, lub bezpieczne prawnie, niż ignorowanie warunków od samego początku.

[Zapp73]

Po pierwsze dziękuję wszystkim za Wasze odpowiedzi.
W międzyczasie skontaktowałem się również z doradcą ds. honorariatu w tej sprawie, a zabezpieczenie własnej nieruchomości wydaje się być jedynym sensownym rozwiązaniem, jak sugerowali niektórzy. Dla nas bezpieczeństwo naszego domu jest jednak ważniejsze niż marzenie o domku letniskowym, dlatego opcja ta prawdopodobnie odpada. Może więc lepiej kontynuować oszczędzanie na pełnych obrotach i ponownie rozważyć to za 5-6 lat.

To prawdopodobnie właściwa decyzja w chwili obecnej, zwłaszcza jeśli wynajem traktujecie raczej jako dodatkowe zajęcie. Mój wujek zaczął to robić około ~10 lat temu w Hiszpanii, ale jest samotny i dlatego elastyczny. Wynajmuje swoje mieszkanie w kompleksie mieszkaniowym przez cały rok i w razie potrzeby nawet się wyprowadza, jeśli w zimie nagle uda mu się wynająć z większym zyskiem niż ma równocześnie kosztów z kamperem. Wtedy pakuje kilka rzeczy i jedzie kamperem do Portugalii lub oferuje się jako dozorca w domach, które pozostają puste zimą - jest bardzo kreatywny i elastyczny.

W ten sposób jego własne mieszkanie jest praktycznie wynajmowane w 95% i po 10 latach prawie spłacone.

Jednak działa to tylko wtedy, gdy oferuje się to przez cały rok i dba się o to, że wszystko działa...