Capital Investment 4

[WhiteCar]

Chciałbym usłyszeć was myślicie obiektywnie na temat naszej sytuacji i intencji finansowania.

Obiekt:
Południowe Niemcy, blisko dużego miastaBliźniak z 1999 roku, w centrum130m2 powierzchni mieszkalnej, 3 piętra, 6 pokoi, 300m2 działka, wiatyGrzewanie gazowe z kolektorem słonecznym z 2024 roku, żadnych innych modernizacji, klasa efektywności energetycznej CKoszt zakupu: 530 tys. EURStan widoczny na ofercie wydaje się zadbany, jeszcze nie było oglądane.
O nas i naszej sytuacji finansowej:
M31, 3,400 netto (z premiami do około 3,800)F31, urzędniczka, 2,300 netto (60%)16-miesięczna córka
Łączne netto gospodarstwa domowego z dodatkiem na dziecko wynosi około 6,000 EUR (bez premii). Tendencja wzrostu dochodów jest ogólnie z zastrzeżeniem okresów urlopu rodzicielskiego. Nasze bieżące stałe wydatki (łącznie z jedzeniem) to około 3,100 EUR, z czego 1,250 EUR na czynsz. Bez czynszu pozostaje nam około 4,150 EUR. Nasze obecne „zmienne“ wydatki na styl życia wynoszą (wysoko) 1,800 EUR. Oczywiście pytanie, czy w przyszłości chcemy konsumować tyle mając własną nieruchomość. Ale zakładając, że utrzymamy ten poziom, maksymalne obciążenie byłoby około 2,300 EUR.

Majątek: (tylko) 30 tys. EUR wkładu własnego, ewentualnie od moich rodziców dodatkowe 25-30 tys. EUR na pokrycie kosztów dodatkowych. Nie mamy żadnych długów. Warto wspomnieć, że wraz z siostrą posiadam kamienicę (darowizna, użytkowanie ojca), a także mój ojciec (73 lata) posiada kolejną niespłaconą kamienicę, którą mógłby wnieść/przenieść (obie o wartości około 700 tys. EUR) i która (jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem) w końcu przechodziłaby na moją matkę lub dzieci.

Mając te założenia otrzymaliśmy pierwszą ofertę finansowania.
530 tys. EUR2,85% oprocentowanie, 10 lat, 5% dodatkowej spłatyKolejne obciążenie kamienicy wielorodzinnej w wysokości 250 tys. EUR1% spłaty kapitału: rata 1,700 EUR, co pozostawia wystarczająco miejsca na koszty dodatkowe, oszczędności i kosmetyczne zmiany (np. nowa łazienka). Nawet w przypadku narodzin drugiego dziecka lub choroby (ubezpieczenie na wypadek ciężkiej choroby lub niezdolności do pracy) rata byłaby płacalna.2% spłaty kapitału: rata 2,200 EUR, co oznaczałoby całkowite wykorzystanie wolnych środków finansowych, a koszty dodatkowe można by było pokryć jedynie poprzez zmniejszenie wydatków na styl życia. Dodatkowe wydatki kosmetyczne nie byłyby więc możliwe.
Realistycznie patrząc, przy tych danych realna byłaby tylko 1% spłata kapitału. Jeśli doliczę do tego 500-600 EUR kosztów dodatkowych (oszczędności, ogrzewanie itp.) w miesiącu, wychodzi mi 2,100 EUR. W przeciągu najbliższych 10 lat mielibyśmy wystarczająco elastyczności na wypadek narodzin drugiego dziecka, a nadwyżki finansowe oraz podwyżki wynagrodzenia i premie moglibyśmy przeznaczyć na dodatkową spłatę kapitału lub na remonty/modernizacje. Z drugiej strony ryzyko odsetkowe po 10 latach jest znaczne, a także okres kredytowania jest problematyczny. W końcu to już 25-letni Dom. Ponadto nasze rezerwy gotówkowe zostałyby w pełni wykorzystane, co w zależności od stanu domu może nas sparaliżować finansowo w pierwszych latach (nowy dach, fasada itp.).

Dla laika wszystko to nie wygląda zbyt obiecująco. Oczywiście są rodzice w tle i dwie kamienice, które potencjalnie można by było (kiedyś?) odziedziczyć, ale obecnie nie przynoszą mi to żadnych korzyści. Byłoby również naiwne podłączać finansowanie od wsparcia rodziców. Dlatego raczej skłaniamy się ku rezygnacji z tego planu. Czy jesteśmy zbyt ostrożni, czy może są jeszcze inne czynniki, których nie wzięliśmy pod uwagę i które mogłyby pomóc w podjęciu decyzji? Czekam na wszelkie informacje i doświadczenia.

[BenniG]

Cześć WhiteCar,

Czy tworzyliście już listy za i przeciw dla Waszej obecnej sytuacji mieszkaniowej i potencjalnie nowej sytuacji mieszkaniowej?
Czy jesteście zadowoleni z obecnej sytuacji, a jeśli tak, czy 1250 € to opłata czynszowa, czy miesięczne koszty mieszkania?

Przy Waszych dochodach domowych na pewno powinniście mieć pewną swobodę finansową, aby sobie na to pozwolić. Jak sami zauważyliście, teraz brak kapitału własnego odbija się na Waszym konsumpcjonizmie. Pewnie istnieje wiele wyjaśnień dla tego stanu rzeczy, ale mając 31 lat, mieć zaoszczędzone jedynie 5 miesięcznych dochodów, to trochę mało...

Dzięki finansowemu dobrobytowi Waszych rodziców, oczywiście możecie zrealizować zakup domu i pracować na stałe z oprocentowaniem 1%, a gdy Wasze zachowanie konsumenckie lub sytuacja życiowa Waszych rodziców się zmieni, dokonać znacznej nadpłaty. To zdecydowanie nie jest nic złego, ale ja osobiście cieszę się, że stoję na własnych nogach.

Więc ja bym zalecił zależnie od tego, jaki dodatkowa wartość przynosi mi (lub dziecku) nowa sytuacja mieszkaniowa w porównaniu do starej.
Czy pomysł na zakup domu to kaprys, czy już od dłuższego czasu szukacie? Ile porównywalnych nieruchomości było na rynku w ubiegłym roku?
Jak cenowo można ocenić ten Dom? Jaka jest np. wartość gruntu, jaki jest stan łazienek, kuchni, klatki schodowej, podłóg itp.?

Wreszcie, czy rodzice i siostra zgodzili się na obciążenie hipoteczne w przypadku domu wielorodzinnego? Jaka jest sytuacja mieszkaniowa siostry? Czy mogłaby ona również obciążyć hipoteką inny Dom wielorodzinny, jeśli również chce kupić Dom?

Pozdrowienia
BenniG

[WhiteCar]

Witaj BenniG,

dzięki za Twoją wyczerpującą odpowiedź. Od jakiegoś czasu zastanawiamy się nad tym tematem i obserwujemy rynek. Obecnie mieszkamy w 90-metrowym mieszkaniu z 3 pokojami. Ponieważ trzeci pokój używamy jako pokój dziecięcy (z łóżkiem zapasowym), biurko musiało zostać przeniesione do salonu. Jesteśmy z tego co chwilę zadowoleni, ale to nie jest optymalne, ponieważ oboje pracujemy przez 2 dni w trybie home office i często przeszkadzamy sobie nawzajem. Za mieszkanie płacimy bardzo korzystne 1250 euro netto, do tego dochodzi prąd, DSL i abonament RTV. W sumie 1330 euro. Gdybyśmy przeprowadzili się teraz do większego, równoważnego mieszkania z 4 pokojami, musielibyśmy zapłacić od razu o 500-600 euro więcej miesięcznie. Dlatego zdecydowaliśmy się nie przeprowadzać i przenieśliśmy biuro do salonu, w nadziei, że uda nam się odłożyć te dodatkowe koszty na bok i naszym kolejnym krokiem będzie przeprowadzka do własnego domu. Tym bardziej, że nasze plany dotyczące dzieci nie zostały jeszcze zakończone, a z dwójką dzieci mieszkanie z czasem będzie zbyt małe.

Oczywiście, jesteśmy teraz trochę złaśni, że nie zaoszczędziliśmy wystarczającej ilości kapitału własnego. Oboje zaczęliśmy pracować stosunkowo późno (w wieku 27 lat), potem musieliśmy/chcieliśmy spłacić swoje prywatne kredyty (samochód, ortodoncja), zamieszkać razem, wziąć ślub i wyjechać na wycieczkę po USA, co również pochłonęło dodatkowy kapitał. Obecnie nie pobieramy żadnego zasiłku rodzicielskiego, co oznacza dodatkowe straty w naszych oszczędnościach. Z drugiej strony jest się młodym tylko raz, i po ukończeniu studiów niekoniecznie chce się żyć jak asceta...

Zdecydowanie chcemy mieć własny Dom. Wybrany obiekt jest pierwszy, który spełnia nasze oczekiwania pod względem lokalizacji, podziału, wyposażenia i zwłaszcza ceny. Można tam od razu zamieszkać i spokojnie mieszkać, nie robiąc nic. Tylko łazienki wydają się być trochę przestarzałe. Więcej mogę powiedzieć po oględzinach. Wartość przestrzenna wynosi 940 euro/m2.

Niestety, nowe budynki (o powierzchni 100 m2) rozchodzą się za 650 tys. euro, więc dla nas zdecydowanie nie wchodzą w grę. I ta sytuacja w przyszłości raczej się nie zmieni, ponieważ możemy zaoszczędzić maksymalnie 1200-1500 euro miesięcznie. Po 5 latach dyscyplinowanego oszczędzania moglibyśmy mieć na koncie jednak 100 tys. euro kapitału własnego - jak będą wtedy wyglądać ceny na rynku, to otwarte pytanie, ale zakładam, że ostatecznie przeszliśmy najniższy punkt cen nieruchomości. I wtedy pojawia się pytanie, do jakiego wieku rodziców i dzieci w ogóle ma sens kupować większy Dom.

Ten plan już omówiłem z rodziną. Ponieważ inny Dom wielorodzinny będzie obciążony kredytem hipotecznym, moja siostra nie ma teraz z tym nic wspólnego. Nasza wspólna nieruchomość pozostaje nienaruszona. Moja siostra mieszka również na wynajem, ale w przyszłości planowany jest zakup. Jednak raczej w kierunku tańszego obiektu do remontu, ponieważ mój szwagier jest rzemieślnikiem. Jak dokładnie będą wykorzystywane istniejące nieruchomości wielorodzinne, to jeszcze niejasne.

[brainy]

Możecie sobie już pozwolić na Dom, zwłaszcza z powodu nadchodzącego spadku.

W południowych Niemczech zawsze jest to finansowo bolesne.

Rok 1999 nie jest też najgorszym rokiem na budowę.

Moja sugestia: porozmawiajcie z przyszłymi spadkobiercami i współdziedzicami. Po przekroczeniu 50. roku życia nie będziecie już tyle potrzebować pieniędzy. Teraz byłoby to pomocne.

Dajcie z ciepłą ręką....

[BenniG]

Jeśli obserwujecie rynek już od dłuższego czasu, nie rozumiem, dlaczego nie oszczędzaliście wcześniej.
Na pewno powinniście zastanowić się, gdzie dokładnie idą wasze pieniądze, zwłaszcza jeśli planujecie kolejne dziecko i zamierzacie wydać prawie 1 000 € więcej na mieszkanie.
Ale jak już wspomniałem, ze względu na dobrobyt waszych przodków, Dom powinien w końcu całkowicie należeć do was.

Z domem wiążą się jednak dodatkowe obowiązki - czy jesteście na nie gotowi, czy może to zbędne obciążenie i lepszym rozwiązaniem dla was byłoby mieszkanie własnościowe?
Przecież samo działka kosztuje już 300 000 €, a jeśli nie jesteście zapalonymi ogrodnikami (np. plac zabaw w ogrodzie, grillowanie), to w działce tkwi wiele niepotrzebnie zainwestowanego kapitału.

Gdybym miał wybierać między nowym domem o powierzchni 100 m² za 650 000 € zgodnie z moimi wyobrażeniami a 25-letnim domem o powierzchni 130 m², raczej zdecydowałbym się na nowy Dom. Oczywiście zależy to od tego, czy koszt pozostanie na poziomie 650 000 €, czy jeszcze pojawią się dodatkowe koszty, oraz na ile zostaną uwzględnione moje osobiste upodobania.
Skoro jeszcze nie obejrzeliście domu, zróbcie to najpierw, bo każda wizyta kształtuje nasze zdanie, sama analiza dokumentacji nie wystarczy. Ogólnie rzecz biorąc, ty (lub twoja żona) nie powinieneś mieć dwóch lewych rąk, chyba że jesteś leworęczny, decydując się na zakup domu, bo każdego roku zauważysz coś, co można poprawić.

Zgodzę się z tym, co napisał brainy, siądźcie z rodziną do stołu i przemyślcie, jak właściwie podzielić majątek rodzinny z myślą o przyszłości.
Oczywiście jedno wielorodzinne domostwo już wywołało sporo emocji, ale czy ostatecznie nie byłoby mądrzej, gdyby jedno dziecko dostało jedno domostwo, a drugie drugie? W ten sposób każde dziecko mogłoby samodzielnie decydować o swoim domu (jaką modernizację remontową dokonać i jak uciążliwa będzie, jakiego najemcę wybrać lub jakie obciążenie hipoteczne zaciągnąć) i nie musiało się konsultować z innymi.
Kiedy bank znajdzie się w księdze wieczystej, każda zmiana właściciela stanie się trudniejsza.
O ile rodzice zachowają swój Dom i wystarczająco dużo pieniędzy, aby móc żyć samodzielnie przez 20 lat, próg dla dalszych darowizn wydaje się dość niski.

[WhiteCar]

Jeśli od dłuższego czasu obserwujecie rynek, nie rozumiem, dlaczego nie oszczędzaliście od dłuższego czasu.
Powinniście sobie zdać sprawę, gdzie idą wasze pieniądze, zwłaszcza jeśli planujecie kolejne dziecko i zamierzacie wydać prawie 1 000 € więcej na mieszkanie.
Ale jak już wspomniałem, ze względu na dobrobyt waszych przodków, Dom powinien w końcu całkowicie należeć do was.

Dłużej oznacza tutaj około 1 roku. Bez dziecka nie mieliśmy jeszcze takiej potrzeby. Od tego czasu oszczędzamy, 30 tys. EUR kapitału własnego musiało przyjść skądś. Wiemy, gdzie idą pieniądze, bo prowadzę budżet domowy. Po pojawieniu się dziecka zawsze wiązały się z tym dodatkowe inwestycje (fotelik samochodowy, pokój dziecięcy itp.), urlop rodzicielski itp. To zjada zasklepione środki. Teraz, gdy moja żona wraca do pracy, będziemy mogli oszczędzić 1.100-1.300 € miesięcznie. Jeśli pojawi się drugie dziecko, z 1% spłatą nadal mamy wystarczająco dużo miejsca na oddech.






Cytat od BenniG

Oczywiście, z domem wiążą się dodatkowe obowiązki - jesteście na nie gotowi, czy jest to zbędne obciążenie, a może lepszą opcją dla was byłaby mieszkanie własnościowe?
Przecież działka sama w sobie kosztuje już 300 000 € i jeśli nie jesteście ogrodowcami (np. plac zabaw w własnym ogrodzie, grillowanie), to w działce ste zawarte wiele niepotrzebnych kosztów.


Jest nam to jasne. Zauważamy również, że dziecko (a później dzieci) znacznie łatwiej zajmują się na świeżym powietrzu. Ponadto lubimy być na zewnątrz i często przychodzą do nas znajomi.

Na razie świadomie zdecydowaliśmy się nie na mieszkanie własnościowe, ponieważ są one po prostu ekstremalnie drogie i w razie kłopotów możesz być całkowicie uzależniony od sąsiadów. To dla mnie nie warte tych pieniędzy.






Cytat od BenniG

Gdybym musiał wybrać między nowym budynkiem o powierzchni 100 m² za 650 000 € według własnych wyobrażeń lub 25-letnim domem o powierzchni 130 m², skłaniałbym się raczej ku nowemu budownictwu. Oczywiście zależy to od tego, czy koszt 650 000 € pozostanie taki sam, czy też pojawią się dodatkowe koszty i na ile będą brane pod uwagę moje osobiste preferencje.
Skoro jeszcze nie oglądaliście domu, zróbcie to najpierw, bo każda wizyta na miejscu coś przynosi, sam studyjny wkład pracy nie wystarcza. Generalnie jednak ty (lub twoja żona) nie powinnaś mieć dwóch lewych rąk, chyba że jesteś leworęczny, kiedy decydujesz się na zakup domu, bo każdego roku znajduje się coś, co można by poprawić.


Te 650 tys. EUR to tylko koszty za gotowy do zamieszkania Dom. Do tego ewentualne życzenia specjalne, koszty okołobudowlane i kuchnia, a bez innych nieprzewidzianych wydatków szybko dochodzi się do 750 tys. EUR - a to w obrzeżach miasta z 15-minutowym spacerem do centrum. Dla nas to nie do sfinansowania, więc też nie jest to prawdziwa alternatywa. Oczywiście 25-letni Dom niesie więcej ryzyka, ale możemy od razu się wprowadzić, nie musielibyśmy początkowo podejmować (zaplanowanych) inwestycji i Dom znajduje się 5 minut spacerem od centrum.

Oczywiście możemy sobie tutaj dużo gadać, wizyta jest w piątek, więc chętnie dam tutaj aktualizację. Być może pojawią się czynniki dyskwalifikujące, które jeszcze nie były widoczne w ogłoszeniu, i cała ta praca będzie daremna.






Cytat od BenniG

Zgodnie z tym, co pisze brainy, zasiądźcie z rodziną do stołu i zastanówcie się, jak teraz zorganizować majątek rodziny z myślą o przyszłości.
Oczywiście, z jednym budynkiem wielorodzinnym już były sporządzane głowy, ale czy nie byłoby mądrze, gdyby jedno dziecko otrzymało jeden budynek wielorodzinny, a drugie drugi budynek wielorodzinny. Wtedy każde dziecko może samodzielnie decydować o swoim domu (jakie remonty/modernizacje będą robione, jakich najemców przyjmiemy, czy jakie obciążenia kładziemy na posesję) i nie musi się konsultować z innymi.
Kiedy bank będzie już widniał w księdze wieczystej, każda zmiana właścicielska będzie trudniejsza.
Dopóki rodzicom pozostaje ich własny Dom i wystarczająca ilość pieniędzy, aby mogli samodzielnie żyć przez kolejne 20 lat, próg dla dalszych darowizn powinien być stosunkowo niski.


Wszystkie te punkty są uzasadnione. W tej sprawie otrzymaliśmy poradę od naszego doradcy podatkowego, który zalecił taką podział. Czysty i zwolniony z podatku podział obydwu budynków wielorodzinnych między obydwu rodzeństwa nie byłby możliwy z uwagi na ograniczenia dotyczące darowizn. Mówimy tu o wartościach pojedynczych stanowiących co najmniej 700 tys. EUR, a być może nawet wyższych. Obie nieruchomości zostały już wyremontowane, więc na razie nie mamy dużych wydatków i decyzji do podjęcia.

To, co może być niejasne, to fakt, że te dwa budynki wielorodzinne stanowią emeryturę moich rodziców. Mam również nadzieję, że (przynajmniej na razie) nie będę mógł korzystać z dochodów.

[BenniG]

Wszystkie punkty są ważne. Zostaliśmy doradzeni w tej sprawie przez naszego doradcę podatkowego, który zalecił tę podział na nieruchomości. Czyste i zwolnione z podatku podziały obu budynków mieszkalnych między obu rodzeństwo nie byłby możliwy w ramach limitów dla darowizn. Mówimy o wartościach indywidualnych wynoszących co najmniej 700 tys. EUR każdy, a nawet wyższych. Obie nieruchomości zostały niedawno wyremontowane, więc nie ma większych wydatków i decyzji do podjęcia.

Może też być niejasne, że te dwie nieruchomości mieszkalne są emeryturą moich rodziców. Ja również (oby nadal długo) nie mogę uzyskiwać dochodów z tytułu najmu.

Pozostaje nam więc czekać do piątku. Jak już wspomniałem, misja zakupu domu w tej klasie cenowej nie jest niemożliwa lub bardzo ryzykowna!











No cóż, mogłeśbyś teraz otrzymać połowę jednego domu, a drugą połowę za 10 lat. Twoja siostra mogłaby dostać połowę drugiego domu teraz, a drugą połowę później. Ale co będzie ostatecznie bardziej opłacalne i sensowne, prawdopodobnie pokaże się dopiero po zakończeniu przekazania majątku waszemu pokoleniu. Ja na twoim miejscu miałbym lepsze poczucie, zakładając zastaw na nieruchomości, która zgodnie z umową kiedyś będzie należała do ciebie.