Capital Investment 4

[ADMCI4]

Cześć wszystkim!! My, czyli ja i moja żona, zamierzamy w ciągu najbliższych miesięcy rozpocząć budowę domu. W tym celu musimy wziąć kredyt. Jesteśmy zupełnymi laikami w tej dziedzinie i na przykład nie wiemy, jak powinno być proporcjonalne oprocentowanie i spłata kredytu. Słyszałem kiedyś, że na początku nie powinno się spłacać kapitału, a jedynie płacić odsetki. Czy to możliwe? I czy w takim przypadku nie będziemy spłacać kredytu wiecznie? Jaka jest najkorzystniejsza proporcja oprocentowania i spłaty na początku finansowania, czyli w pierwszej fazie wiązania odsetek? Pozdrowienia, Schnecko

[NaTwoim13]

Cześć, stopa odsetkowa i spłaty kapitału muszą być dostosowane indywidualnie do własnej sytuacji finansowej. Zazwyczaj wymagane jest 1%. Ta spłata w wysokości 1% plus odsetki w jednej racie nazywana jest ratą anuitetową, czyli annuität. Z biegiem lat udział odsetkowy w racie anuitetowej maleje, a udział spłaty rośnie. Przy założeniu stałych obecnie zakładanych 4,5% odsetek przez cały okres (co wymagałoby niepotrzebnej fiksacji oprocentowania na 35 lat), hipoteka zostałaby spłacona po około 35 latach bez dodatkowych wpłat. Po ustaniu fiksacji oprocentowania pozostaje niespłacony kapitał, który musi zostać refinansowany. Oprocentowanie zależy od sytuacji na rynku odsetkowym i kapitałowym w danym momencie, gdy oprocentowanie wygasa. Przy 1% spłaty kapitału po 10 latach fiksacji oprocentowania pozostaje około 87% niespłaconego kapitału, po 15 latach 78%, a po 20 latach 67%. Wtedy konieczne jest refinansowanie. W wyborze banków jest się wtedy wolnym, a był wartości hipoteki są przekazywane nowemu bankowi, bez konieczności kolejnego wizyty u notariusza, lub pozostaje się w banku, jeśli ten - co zdarza się rzadko - oferuje najlepsze warunki! Ryzyko związane z oprocentowaniem oraz końcem spłaty można zminimalizować poprzez dokonywanie dodatkowych spłat. Te dodatkowe spłaty nie zmniejszają miesięcznej raty annuitetowej, ale zmieniają udział odsetkowy (w dół) i udział spłaty (w górę) w racie anuitetowej. Warto również uzyskać opcję zmiany stopy spłaty kapitału. Dzięki niej początkową stopę spłaty 1% można zmienić na początkową podaż między 1 a 5% w pierwszym okresie oprocentowania. Są możliwe podwyżki, ale także obniżki. Moim zdaniem warto ustalić początkową ratę, która pozwoli na wygodne życie i ewentualne oszczędności. Można je potem użyć do dodatkowej spłaty. Liczy się tu zasada "można, ale nie trzeba". Jeśli to regularnie wychodzi, można rozważyć zwiększenie udziału spłaty w średnim okresie za pomocą opcji zmiany stopy spłaty kapitału! Dodatkowe spłaty są wtedy również możliwe! Warto również oszczędzać na bocznym koncie oszczędnościowym, które zmniejsza ryzyko oprocentowania po 10 latach (ponieważ zabezpiecza się ono ustalonym oprocentowaniem w przyszłości za pomocą wpłat oszczędnościowych) lub które można tymczasowo wykorzystać jako zakładkę na remonty i modernizację domu, bo nie zawsze dodatkowa spłata jest najbardziej korzystna, ponieważ zwróconych środków nie można odzyskać (z wyjątkiem niektórych banków). Po co mniejsze zadłużenie, jeśli w razie potrzeby pieniądze trzeba potem z rynku pożyczać po potencjalnie wyższych oprocentowaniach. Niska początkowa spłata z dodatkowymi wpłatami ma tę zaletę, że gdy oprocentowanie rośnie ponownie, nadwyżkowe pieniądze można przeznaczyć nie na spłatę, ale na inwestycję na rynku kapitałowym, gdyż w przeciwnym razie, jeśli oprocentowanie ponownie wzrośnie, pieniądze są lokowane na wyższym oprocentowaniu niż w przypadku spłaty, co prowadzi do większej siły spłaty! Oszczędzone pieniądze można potem przeznaczyć na spłatę zadłużenia pod koniec okresu fiksacji oprocentowania. Dopóki tak nie jest, jak opisano, podejmuje się dodatkową spłatę rocznie. Rozłożenie sumy pożyczki na 3 okresy fiksacji oprocentowania np. 10/15 i 20 lat. Dodanie KfW, 1 % spłaty, minimum 5% prawa do dodatkowych spłat i opcji zmiany stopy spłaty kapitału, mały kontrahent budowlany i gotowe jest małe koncepcja. Następnie umieszcza się to w najtańszym banku - pośrednicy mają do tego specjalne, codziennie aktualizowane przez banki oprogramowanie - i gotowe. Jeśli pośrednik jest certyfikowany przez TÜV i oferuje osobistą obsługę, to z pewnością należycie do zwycięzców, całkowicie pewni, że nie pobierze opłaty za tę usługę finansową ;-) , bez obciążania waszych kosztów.