Capital Investment 4

[Steffen]

Cześć wszystkim, najpierw fakty dotyczące mojego pytania. Wartość naszego domu to około 350 000 € 1.) Hipoteka na 12 lat związana z oprocentowaniem do 31.10.2014. Oprocentowanie 4,78% rocznie Kapitał 1,5%. 2.) 3x BHM BSV D maXX 3 po 25 000 € sumy kredytu budowlanego z bilansem (12/2009) a) 8,200 € i b) 2x 6,700 €; na a) co miesiąc opłata wynosi 90 €, a na b 75 € Mam w planie następujące refinansowanie: Wypowiedzenie hipoteki zgodnie z BGB na okres 10 lat + 6 miesięcy termin (pozostały dług na 30.4.2013: około 96 000 €) Już teraz zawrzeć umowę na kredyt forwardowy na 100 000 € (oferta banku: 3,83% efektywnie; kapitał 4,5%: pozostała suma na koniec okresu oprocentowania 30.04.2023 to około 46 000 € Chciałbym następnie spłacić tę sumę w całości za pomocą 2 z 3 BSV. Oczywiście (i mógłbym sobie na to pozwolić finansowo) będę oszczędzać na te 2 umowy do kwoty 25 000 €, nie korzystając z kredytu. Powinno to zadziałać, ale: Przeczytałem wiele informacji, że BHW nie toleruje takich działań (choć zostało to reklamowane w taki sam sposób w 2002 roku przy zawieraniu umowy). Trzeci BSV po prostu poddusiłbym delikatnie wkładając niewielkie sumy... Aha, ten sam bank najpierw złożył ofertę: 100 000 € hipoteka, brak kapitału, ponowna umowa BSV również na 100 000 €, co skutkowałoby koniecznością spłaty naszego domu o około 2 lata dłużej i rzekomo doradca pobierałby zdecydowanie więcej prowizji !! (Ile by to mogło być) Kto mógłby udzielić mi rzeczowych wskazówek odnośnie mojego pytania? Dzięki z góry. Stefan PS: W obu obliczeniach miesięczne obciążenia pozostają +/- na podobnym poziomie!

[Finanzmakler]

Jaka jest Twoja pytanie? Oczywiście, refinansowanie jest możliwe. Poproś kilka innych banków o ofertę lub skorzystaj z usług pośrednika finansowego, który dla Ciebie poszuka, czy można znaleźć jeszcze trochę korzystniejszą ofertę. Bausparkassen mogą odrzucić wpłaty oszczędności, ale zazwyczaj nie robią tego, jeśli mieszczą się one w określonych granicach (np. nie więcej rocznie, niż wpłaciłbyś na swoją premię).

[Steffen]

Jakie jest Twoje pytanie? Bausparkassen mogą odrzucić wpłaty oszczędnościowe, jednak zazwyczaj nie ma to miejsca, jeśli mieszczą się w określonych granicach (np. roczna wpłata nie przekracza tego, co wpłacasz na swoją premię)

Tak, pytanie jest trochę ukryte: Czy mogę nie korzystać z pożyczki w przypadku 2 z 3 umów z BHW, czyli oszczędzać te umowy do 25 000 €, bez ryzyka zostania „wyrzuconym” przez BHW? Miesięczne wpłaty powinny pozostać na mniej więcej tym samym poziomie przez cały okres hipoteki...

[Finanzmakler]

Zazwyczaj to jest możliwe, ale może się zdarzyć, że rezygnujesz z wyższego oprocentowania w umowach oszczędnościowo-budowlanych, musisz to sprawdzić. W innym przypadku powinno być ok. W większości przypadków jednak kasy oszczędnościowo-budowlane zatrzymują obciążenia SEPA przy oszczędzaniu na poziomie 50%. Zazwyczaj jest jednak możliwość dalszych przelewów (w określonych granicach).

[NaTwoim13]

Cześć Steffen, nigdy nie rozumiem, dlaczego wszyscy - więc także ty - nadal chcą oszczędzać w BSV??? Ok, wielu wierzy, że rezygnując z pożyczki w celu uzyskania wyższego oprocentowania, otrzymają dobrą stopę zwrotu z inwestycji, ale czy kiedykolwiek policzyli, jak wysoka musiałaby być stopa zwrotu, aby osiągnąć taki sam efekt, jak w przypadku rocznej spłaty 3,88%? Stopa zwrotu musiałaby być znacznie wyższa! Ponadto, z powodu dowolności przy przyznawaniu premii przez kasy oszczędnościowe, nie mogą już tak wiele wpłacać do BSV, aby było to opłacalne! Przeznacz swoje składki spłatowe do 2014 roku rocznie na dodatkową spłatę przy kredycie hipotecznym (w ten sposób przestają oszczędzać w BSV), podziel BSV na częściową kwotę oszczędności przy braku pożyczki i wypłacie premii w 2014 r., odlicz wszystkie salda z kredytu hipotecznego i oblicz potrzebną kwotę do 2014 r., a następnie podpisz zabezpieczone kredyt stałoratunkowy od 2014 r. z odpowiednim oprocentowaniem na stałe! Jeśli nie ma możliwości dodatkowych spłat, zwiększ składkę spłatową o 1,5%, jeśli to również jest niemożliwe, kontynuuj oszczędzanie w BSV aż do 2014 r.! Jednak czego absolutnie nie zrobiłbym, jak już wspomniałem, to kontynuowanie oszczędzania w BSV po 2014 r. W takiej sytuacji podpisałbym kredyt stałoratunkowy i zastosowałby do spłaty całkowitego kredytu z kwoty obciążenia począwszy od 2014 r.! Przecież widzieliśmy, co kasy oszczędnościowe zrobiły z klientami, którzy podpisali wysokooprocentowane umowy kredytowe, dlaczego nadal narażać się na ich dowolność? Co jeszcze wymyślą, jeśli rynek oprocentowania pozostanie słaby? W przypadku równomiernego spłaty rat zawsze wiem, na czym stoje, w dodatku opcje zmiany stawki spłaty i dodatkowe prawa do spłat- nie potrzeba już wtedy nikomu zastępować spłaty poprzez oszczędzanie. Żaden model oszczędzania w klasa Bauspar (czy to z pożyczką z góry, kredytem pośrednim/dopłacającym lub wariantem stałoratunkowym) nie jest w stanie konkurować w tych samych warunkach (m.in. pewność oprocentowania na cały okres spłaty i równe raty) z moim klasycznym kredytem hipotecznym, niezależnie od tego, na jak długo zostanie ustalony stały okres spłaty, ani jeden! Nawet już oszczędzone umowy oszczędnościowe należy przydzielić z premią i po zakończeniu kredytu hipotecznego odjętej sumy zadłużenia, aby resztę można było przekształcić w klasyczny kredyt ratalny. W przeciwnym wypadku z pełnym rezygnują z premii oraz wysokim oprocentowaniem kredytu hipotecznego w porównaniu z obecnym oprocentowaniem oszczędnym znajdziesz sam w sytuacji niekorzystnej w porównaniu z kredytem hipotecznym!

[NaTwoim13]

Tak, z resztą 10 lat obowiązuje dopiero po pełnej wypłacie pożyczki, a nie po okresie wiązania oprocentowania, jeśli zechcą rozwiązać pożyczkę z półrocznym okresem wypowiedzenia zgodnie z § 490 BGB! W szczególności w przypadku nowej budowy jest to istotne, ponieważ jeśli zdecydują się na pożyczkę z opcją Forward i wybiorą zbyt wcześnie termin spłaty, ponieważ nie uwzględnili pełnej wypłaty (która zazwyczaj jest możliwa po upływie co najmniej pół roku od nowej budowy, czyli po ukończeniu), to mogą mieć problem w momencie spłaty, ponieważ jedna strona (Forwardbank) musi wypłacić pieniądze, ale druga strona (stara bank) jeszcze ich nie przyjmuje! W takim przypadku mogą powstać koszty okresowe w postaci prowizji za dostępność środków, a nawet mogą pojawić się większe problemy (w zależności od banku)! Mam nadzieję, że to była pomocna wskazówka, o którą zwróciliście się w swoim zapytaniu.

[Steffen]

Przejdę teraz do ostatniego wpisu: Dzięki za wskazówkę! Faktycznie pełna wypłata była (tylko 2 miesiące) później, więc będę musiał ponownie obliczyć (musieć) z tą pożyczką z góry. Co do poprzedniego wpisu: No cóż, żeby kontynuować regularne oszczędzanie na BSV chcieć raczej nie wchodzi w grę. Był to pewien pomysł, który chciałem przedyskutować (nawet jeśli nieco skryty ;-) ) Teraz wydrukuję i przeanalizuję pierwszy post noelmaxims i spróbuję go zrozumieć. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że jest to lepsza alternatywa.

[C. Andreas]

Cześć Steffen, Przy analitycznym harmonogramie spłacania zawsze wiem, na czym stoje, do tego opcje zmiany wskaźnika spłaty i prawo do dodatkowej spłaty, i już nie potrzebuję jego zastępstwa w postaci oszczędności mieszkaniowej! Żaden model oszczędności mieszkaniowej (bez znaczenia, czy z pożyczką z wyprzedzeniem, pożyczką pośrednią/uzupełnieniem lub modelem stałym) nie przewyższa mojej klasycznej hipoteki w tych samych warunkach (m.in. stabilność oprocentowania przez cały okres kredytowania i taka sama rata), bez względu na to, jak długo musi być ona ustalona, nie ma takiego przypadku! No cóż, to teraz nie do końca prawda. Niestety to właśnie duże kasy oszczędnościowe zabezpieczają kredyty słabymi umowami oszczędnościowymi. Powstają tu progi oprocentowania często wynoszące 8% i czasami znacznie więcej. To się nie opłaca. Wykorzystuje się tu nieznajomość klienta i argumentuje się dwoma stopami procentowymi. a. Niski stopa procentowa dla pożyczki z wyprzedzeniem b. Niska stopa procentowa dla kredytu oszczędnościowego Jeśli teraz trzeba wpłacić 40% lub 50% sumy oszczędnościowej, to każdego miesiąca ponosi się stratę. a. Stopa procentowa w banku wynosi np. 3,7% b. Stopa odsetkowa w oszczędnościach mieszkaniowych wynosi np. 1% to oznacza, że co miesiąc ponosimy stratę w wysokości 2,7%, którą nie spłacamy. Teraz jednak po 10 latach wchodzi do gry atrakcyjna pożyczka oszczędnościowa w wysokości np. 3,25%. Brzmi zachęcająco na pierwszy rzut oka, jednak ta pożyczka nie może już zrekompensować wszystkich strat odsetkowych i pojawia się próg oprocentowania często powyżej 8%. Laik może to zauważyć, sumując wszystkie przepływy pieniężne. Gdyby istniał teraz bank oszczędnościowo-budowlany, który wymaga tylko 30% wpłaty i generuje 70% kredytu, i to wszystko przy stopie oprocentowania zadłużenia w wysokości 2%, to zbliżamy się do tematu bezpieczeństwa. Nadal mielibyśmy straty anparowe w wysokości 2,7%, ale musi a. być oszczędzane znacznie mniej (30%) b. stopa oprocentowania kredytu wynosi 2% c. opłata manipulacyjna wynosi tylko 0,5% Czysto matematycznie dochodzimy teraz do progu oprocentowania około 4,5%. To znaczy 1.) Wzięcie kredytu w wysokości np. 3,7% z oprocentowaniem na 10 lat 2.) Posiadacz oszczędności mieszkania o okresie trwania 10 lat i progu oprocentowania w wysokości 4,5% na finansowanie kolejnej transzy Czy to się opłaca? Dla finansistów dbających o bezpieczeństwo z pewnością, tak twierdzę. Nie należy rozważać innych konstelacji, bo się jedynie na nich straci.

[NaTwoim13]

Cześć C.Andreasie, naprawdę dobrze to opisałeś, bo trafiłeś w sedno. Od czasu, gdy porównywałem modele w ciągu tych lat, nie widziałem jeszcze modelu kasy oszczędnościowo-kredytowej, w którym nie skończyłbym szybciej z kredytem pełnozmiennym generowanym na rynku o porównywalnie korzystnych warunkach. Mogę to napisać z najlepszą wiarą i sumieniem, także dlatego, że przez 12 lat pracowałem dla dużej kasy oszczędnościowo-kredytowej. Zresztą kasa, która wymaga tylko 30% wpłaty własnej i gdzie oprocentowanie kredytu wynosi nominalnie 2,8%! Mam tutaj kalkulator, więc mogę obliczyć wszystkie przypadki.

[C. Andreas]

Cześć C.Andreas, naprawdę dobrze to opisałeś, bo trafileś w sedno. Od czasu porównania modeli w ciągu lat, nie widziałem jeszcze modelu od banku oszczędnościowego, z którym nie skończyłbym szybciej, generując korzystne warunki rynkowe, anuityczne kredyty podobne warunki. Mogę to napisać z pełną wiedzą i sumieniem, także dlatego, że byłem odpowiedzialny za jednego z dużych banków oszczędnościowych przez 12 lat. Zresztą, bank, który już potrzebuje tylko 30% składki minimalnej, a oprocentowanie kredytu wynosi 2,8% nominalnie! Mam tutaj kalkulator, więc mogę obliczyć wszystkie konfiguracje.

A propos, ten bank to Signal Iduna Bauspar AG. Wüstenrot ma też bardzo dobra opcję na rynku w swojej ofercie FX, ale z oprocentowaniem kapitału na poziomie 0,5% jest dość skromny. Jednak istnieje zdecydowanie lepszy argument przemawiający za zabezpieczeniem kredytu hipotecznego za pomocą kredytu budowlanego. Scenariusz: 20 lat stałego oprocentowania 3,7% lub 10 lat stałego oprocentowania 3,4% i umowa kredytu budowlanego z oprocentowaniem granicznym około 4,4-4,5%. Czy to ma sens? Sądzę, że zależy to od a. umowa kredytu budowlanego nie może być przeniesiona na bank b. mogę zrealizować planowaną spłatę w kredycie budowlanym (30% kwoty wypłaty, czyli np. muszę wpłacić 30 000 euro, aby otrzymać 100 000 euro), ale nie muszę, ponieważ - zawsze mogę korzystać z mojej wpłaty (nie w banku) - zawsze mogę zwiększać / zmniejszać / zawieszać ratę - zawsze mogę podzielić sumę kredytu budowlanego i spłacać w trakcie okresu kredytowania (znacznie zmniejsza to mój oprocentowanie graniczne poniżej 4%) lub wziąć pieniądze na modernizacje - głównym powodem jest jednak moim zdaniem psychologiczna zaleta bezpieczeństwa, elastyczności i swobody c. Oczywiście: po podpisaniu umowy warunki są stałe. Bausparen ma swoje zalety i wady, ale trzeba zrozumieć zalety i nie podpisywać umowy przy pierwszej lepszej ofercie. Jak już wspomniałem, większość ofert ma progi oprocentowania powyżej 8%.