Cześć Stefanie, r n r n twój raport trafia w samo sedno i wiem, o czym mówisz, ponieważ przez 12 lat byłem odpowiedzialny za dużą kasę oszczędnościową budowalną i kiedy nie mogłem tego już godzić z moim sumieniem wobec klientów ze względu na moją wiedzę z zakresu matematyki finansowej, ponieważ wcześniej umieszczałem hipoteki na rynku bez oficjalnego zezwolenia i oszczędzanie budowlane jako instrument zabezpieczający przed zmianami stóp procentowych traciło coraz więcej na wartości (również przez długie, korzystne okresy wiązania oprocentowania, które wcześniej nie istniały, ponieważ nie miały sensu w okresie wysokich stóp procentowych) postanowiłem odejść za pewną kwotę. r n r n Żadny model oszczędzania budowlanego nie dorównuje, gdy porównujemy jabłko do jabłka i przy kwocie powyżej 50 000
euro (prawdopodobnie nawet niżej, ale trzeba być ostrożnym), przemianie raty! Przeanalizowałem to na wiele sposobów, z praktyki i na podstawie przypadków! r n r n Aktualne wydarzenie pokazuje, jakim głupcom mają być uważani klienci oszczędności budowlanych: r n r n Hipoteka 185 000
euro z 2003 roku z zawieszeniem spłaty BSV (m.in. była tam ulga na budowę własnego mieszkania i świadczenie na start z budownictwa) o 10-letnim stałym oprocentowaniu z DSP Bank sprzedane przeze mnie! Klient nie chciał 1% spłaty bezpośredniej!!!! Ale zaoferowałem mu to. Nieważne. r n BSV z opcją bonusową, czyli z 2% oprocentowaniem podstawowym, które znajduje się w corocznych wyciągach z konta, i dodatkowym oprocentowaniem bonusowym w wysokości 2,25%. Powiedziałem, że albo oprocentowanie będzie wysokie za 10 lat, wtedy skorzystamy z pożyczki budowlanej, albo oprocentowanie będzie niskie, wtedy wybierzemy opcję bonusową. W ten sposób można było zapobiec obawie przed oprocentowaniem, jeśli była nieuzasadniona! Po prostu zdrowy kompromis dla tamtych czasów, gdy oprocentowanie spadło z 8% z lat 80. (na początku lat 80. było nawet 10%) do 5%! r n Stopa oprocentowania dla BSV wynosiła 4% (co wtedy było naprawdę świetnym oprocentowaniem, które zabezpieczyło hipotekę na 10 lat). r n Umowa następcy ode mnie od kasy budowlanej: r n Rozwiązanie starej umowy, zawarcie nowej umowy BSV na 185 000
euro, traktowanie od12.2013 z oprocentowaniem nominalnym 2,8%!
pożyczka w wysokości 103 000
euro! Wpłaty jak dotąd! r n Spłata miesięczna odsetek i spłaty 925
euro! r n r n Moja propozycja r n Kontynuuj oszczędzanie w ramach BSV jak dotąd (tak jak w propozycji przedstawiciela kasy oszczędnościowej), premiowane z 12.2013 retrospektywnym oprocentowaniem 4,25% na oszczędności, kapitał premiowany w wysokości 17 000
euro!!! W związku z tym sSaldo wynosi zatem 103 000 euro, po odliczeniu podatku u źródła, czyli 100 000 euro na spłatę kredytu hipotecznego, czyli brakuje 85 000 euro!
Te 85 000 euro zostało dziś wpłacone jako kontrakt terminowy po stopie nominalnej 3,71 i stopie efektywnej 3,77%! Odsetki i spłata 921,37, czyli renta 13,71%, spłata 10%.
Rezultat:
spłata kredytu hipotecznego 18 miesięcy wcześniej, co daje 19-krotność 925 euro oszczędności, czyli (bez odsetek za reinwestycję) około 17 000 euro oszczędności!!! 103 000 € przy oprocentowaniu 2,8% daje w tym modelu 17 000 € w porównaniu do 85 000 € przy oprocentowaniu 3,71%!!!
Wnioski
Jeśli klienci już wtedy korzystali z oszczędności budowlanych jako instrumentu zabezpieczającego przed stopą procentową (częściowo dlatego, że oferowaliśmy to w ten sposób) i popełnili błąd (nikt nie wiedział, dokąd zmierza stopa procentowa, a długoterminowe kredyty hipoteczne na zabezpieczenie stopy procentowej nie były jeszcze powszechne), powinni dziś dokładnie przyjrzeć się swojej umowie oszczędnościowej na budowę. Jeśli istnieje opcja bonusowa, wyższe oprocentowanie salda może zrekompensować stratę odsetkową, którą zaakceptowali w ramach zabezpieczenia, a brakującą, mniejszą pożyczkę można tanio spłacić na rynku. Jedno pokolenie taryfowe temu, tj. rok temu, oprocentowanie bonusowe wynosiło aż 3%, a wszystkie te pożyczki wygasają lub wkrótce wygasną!
Dziś, nawiasem mówiąc, oferowałbym ten model jako 16-letni kredyt hipoteczny o stałym terminie spłaty ze specjalnymi opcjami korekty spłaty i rat, ponieważ wtedy byłby gotowy po 16 latach, a nie po 19!
Piszę o tym tak szczegółowo, ponieważ nie jest to odosobniony przypadek, a opcja premii w połączeniu z nowym, brakującym kredytem hipotecznym prawie zawsze okazuje się znacznie tańszą opcją finansowania uzupełniającego! Uważam, że klienci mają prawo o tym wiedzieć, ale dobrzy i uczciwi przedstawiciele kas oszczędnościowo-budowlanych wyrażają się w ten sposób: który bank chce wypłacić premię, żeby klient nie zaciągnął kredytu hipotecznego gdzie indziej w dzisiejszej erze informacji? Najlepsze oferty banków hipotecznych są znacznie lepsze niż te z kas oszczędnościowo-budowlanych, zwłaszcza że nie mówimy już o naprawdę długich okresach spłaty, bo klient już spłacił!
Jeśli klient ma jeszcze 1-4 dni do spłaty, posunę się nawet do tego, by natychmiast zmienić zazwyczaj wyższą ratę kredytu hipotecznego na wyższą ratę lub wykorzystać pieniądze w ramach specjalnej spłaty, tak aby było to możliwe w ramach obecnego kredytu hipotecznego. Koniec z oszczędnościami w umowie z kasą budowlaną, oczywiście pod warunkiem, że nadal można uzyskać premię, ale wiele firm ubezpieczeniowych (już nie moja, były całkowicie bezczelne i ignoranckie) potrafi to zrobić, ustalając częściowe sumy lub rabaty z kasy budowlanej, aby osiągnąć minimalne oszczędności w ramach alokacji!
Następnie określ pozostałe zadłużenie po wygaśnięciu kredytu hipotecznego (niezależnie od wariantu, czy z kontynuacją oszczędzania, czy przejściem na wyższe i/lub specjalne spłaty) i spłać je już dziś u najlepszego dostawcy w obszarze forward (znanej firmy ubezpieczeniowej, ale za pośrednictwem klasycznej pożyczki rentowej, z oprocentowaniem wspomnianym powyżej, np. forward na grudzień 2013 r.)!
Każdy musi sam zdecydować, jak będzie mu doradzane i czy może lub powinien dokonać zmian w firmie, u doradcy i/lub w swoim modelu finansowania. Jedynymi zwycięzcami są ci, którzy kwestionują wszystko i szukają niezależnej porady. Mój klient, którego opisałem powyżej, tak właśnie zrobił i zaoszczędził 17 000 euro na pożyczce w wysokości 85 000 euro (103 000 euro)!
Nie chcę niczego zakładać – ale mógłbym to zrobić w obecnym przykładzie pokazanym powyżej, zgodnie z powszechną praktyką, ponieważ znam mojego następcę, a także wiem, jak zarabiałem jako przedstawiciel towarzystwa budowlanego. Być może niektórzy przedstawiciele po prostu nie wiedzą, może nie chcą wiedzieć, a czasy się zmieniły, co ja również uważałem za stosowne. Ale dlaczego klienci nie nadążają za duchem czasu? Dlaczego tak wiele rzeczy pozostaje przed nimi ukrytych?
Ponieważ nie szukają niezależnej porady, nie chcą, nie potrafią lub po prostu nie obchodzi ich to! Tym bardziej mnie to zaskakuje, że tak wiele osób porównuje ceny, oglądając telewizję, biegnie do pięciu sklepów i przeszukuje internet, a wszystko to pozornie nie dba o swoją inwestycję życia! A kiedy na przykład wzrosną ustawowe składki na ubezpieczenie zdrowotne, katastrofa jest kompletna, a oburzenie ogromne! Czasami jest to naprawdę interesujące, ale na szczęście wiele osób nadal otrzymuje uczciwe porady – może i za drogie, ale wciąż uczciwe i pomocne, i nie ma sensu przesadzać z kwotą 130 euro w ciągu 10 lat. Niestety, często nie utrzymuje się ona na poziomie 130 euro.
- By Alex [CryptoMod]