Capital Investment 4

[Marathon]

Cześć drodzy członkowie forum,

z powodu korzystnych obecnie stóp procentowych, także my stajemy przed decyzją o zakupie nieruchomości.

Na początek kilka istotnych informacji:

Dom 130.000 euroKoszty remontu i modernizacji około 40.000 euroKoszty dodatkowe (pośrednik, wpis do rejestru gruntów, notariusz) 10%Wkład własny 15.000 euro

Jako kompletny laik w tym zakresie, mam nadzieję na Waszą pomoc.

Rozmawiałem już z różnymi bankami. Wiele z nich próbuje sprzedać swoje kredyty poprzez różne modele finansowania. W moim przypadku były to głównie umowy budowlano-sparunkowe lub KfW. Według informacji od banków, umowa budowlano-sparunkowa wydaje się być idealnym rozwiązaniem.

Jednak którą wybrać? Który dostawca jest godny zaufania i tani? Jakie są zalety i wady umowy budowlano-sparunkowej w porównaniu z klasycznym kredytem ratalnym?

Mam nadzieję, że pomożecie mi rozjaśnić te kwestie.

Pozdrowienia

-----------

[NaTwoim13]

Cześć Maratonie, wybierz klasyczny kredyt ratalny z dłuższym okresem wpłacania odsetek, opcją dodatkowej spłaty i opcjami zmiany oprocentowania! Dodaj KfW i sprawdź, czy dostępne są dodatkowe środki publiczne na wsparcie. Budowa oszczędności nie ma miejsca w finansowaniu, żaden model oszczędności budowlanych nie dorównuje klasycznemu kredytowi ratalnemu! Żaden! Chętnie udokumentuję to!

[Marathon]

Dziękuję za nocną odpowiedź

Chętnie skorzystałbym z klasycznego kredytu ratalnego, ale stopy procentowe w innych modelach są jednakowo niskie.

Obecnie korzystam z bardzo korzystnych warunków poprzez umowę oszczędnościową (2,8%) KfW (3,1%), podczas gdy oprocentowanie kredytu ratalnego wynosi od 3,5 do 3,7% na 10 lat. Przy 15 latach byłoby jeszcze wyższe.

Jeśli spojrzę na harmonogram spłaty kredytu na 20 lat, to umowa oszczędnościowa już się zwraca.


------------

[C. Andreas]

Cześć Marathon,

wybierz klasyczny kredyt ratalny z dłuższym okresem wiązania oprocentowania, opcją dodatkowej spłaty oraz opcjami zmiany wysokości spłaty! Dołacz do programu KfW i sprawdź, czy dostępne są dodatkowe środki publiczne na finansowanie.

Finansowanie budowy nie powinno zawierać oszczędzania budowlanego, żadne modele oszczędzania budowlanego nie dorównują klasycznemu kredytowi ratalnemu! Żadne! Chętnie udowodnię ci to!

Cześć noelmaxim,

to, co ciągle piszesz, że żaden model się nie opłaca, nie jest prawdą.

1.) W przypadku Signal Iduna, w pakiecie Freiraum, graniczne oprocentowanie dla refinansowania po 10 latach wynosi między 4,3 a 4,5 %. Jest to w miarę odpowiednie.
Zalety to:

- brak cesji na rzecz banku
- pełna elastyczność w zakresie kosztów stałych, ponieważ można je zwiększać lub zawieszać
- brak ryzyka bonitacyjnego w przypadku rzeczywistej cesji, ponieważ umowa oszczędnościowa budowlana automatycznie przechodzi po 10 latach (ochrona przed zasiłkiem Hartz IV)
- absolutna pewność co do oprocentowania przez cały okres trwania umowy
- w przypadku niekorzystania z kredytu, np. gdy oprocentowanie bankowe spadnie poniżej 4,3%, można zrezygnować z kredytu w ramach pakietu Freiraum i otrzymać oprocentowanie 3,5% od oszczędności.
- czyli umowa oszczędnościowa budowlana stanowi zabezpieczenie na wypadek oprocentowania kredytu w wysokości 4,3 - 4,5 % za 10 lat.
- absolutne bezpieczeństwo, wiele osób poszukuje tej pewności.

2.) Według moich obliczeń oraz danych z testów finansowych, umowa oszczędnościowa budowlana Wohn Riester bije każdy klasyczny kredyt ratalny, pomimo korzystania z kredytu TA, mimo konta zabezpieczenia mieszkaniowego. Oszczędzanie w ramach Wohn-Riester opłaca się bardzo, ponieważ występuje efekt odwróconego odsetek składany, oraz korzyści podatkowe.

[C. Andreas]

Dzięki za nocną odpowiedź

Chętnie skorzystałbym z klasycznej umowy kredytowej z rówymi ratami, gdyby nie tak niskie oprocentowanie innych modeli.

Aktualnie korzystam z bardzo atrakcyjnych warunków poprzez umowę oszczędnościową budowlaną (2,8%) i KfW (3,1%), podczas gdy oprocentowanie kredytu z umowy kredytowej z rówymi ratami oscyluje w granicach 3,5 - 3,7% przy 10-letnim okresie kredytowania. Przy 15 latach byłoby to jeszcze wyższe.

Patrząc na harmonogram spłat na 20 lat, opłaca się już umowa oszczędnościowa budowlana.


------------

Cześć,

powiedzenie, że warunki umowy oszczędnościowej budowlanej są atrakcyjne, nie jest prawdą, ponieważ każdego miesiąca występują tam straty graniczne.

Przykład:

pożyczka z kasy oszczędnościowej budowlanej w wysokości 2,8%
Rachunek oszczędnościowy z oprocentowaniem 0,5% i oprocentowaniem pożyczki 2,8%.

Na pierwszy rzut oka wszystko wygląda dobrze. Jednakże, ponieważ co miesiąc płaci się 2,8%, a otrzymuje tylko 0,5%, te 2,8% przestaną być tak atrakcyjne po 10 latach.

Przez 10 lat co miesiąc ponoszone są straty w wysokości 2,3% (2,8 - 0,5%), co znacznie obniża ładne efektywne oprocentowanie 2,8%.

[Marathon]

Podwójny post

[Marathon]

Przepraszam, ale nie do końca zrozumiałem kwestię utraty granic.

Poza tym słyszałem, że przy mieszkalnym Riesterze otrzymane środki wsparcia muszą być opodatkowane na końcu. Wymagane jest także, aby nieruchomość musiała być użytkowana osobiście w przypadku Riester na cele mieszkaniowe. Istnieją również inne warunki, które dla mnie w przypadku tej opcji finansowania nie są wystarczająco przejrzyste.

[NaTwoim13]

C.Andreas, niestety muszę się z tobą nie zgodzić, zwłaszcza jeśli chodzi o Wohnriester. O jakiej konstelacji mówimy? Jak chcesz zabezpieczyć kwotę kredytu w wysokości 150 000 euro na 10 lat w ramach Wohnriester BSV? Jak ma być on przydzielony? Jak klient ma pojąć, gdy wykonuje więcej wpłat, niż jest dofinansowane przez państwo? Co z fikcyjnym kontem mieszkalnym, gdzie korzystanie z środków gromadzonych z roczną stopą odsetkową 2% aż do wieku emerytalnego? Wyobraź sobie 25-latka, który po 10 latach, gdy zakończy się okres obowiązywania odsetek, musi kontynuować korzystanie z tych środków aż do wieku emerytalnego przez kolejne 32 lata. Czy to zostało skalkulowane efektywnie? Proszę nie zapomnij również, że nawet mój klient finansowy korzysta z dofinansowania Riester, ale bez związku z finansowaniem, czyli korzysta z państwowych zachęt bez fikcyjnego opodatkowania 2%, cieszy się korzyściami z dofinansowania państwowego, a jednocześnie bez opodatkowania z góry. Proszę wziąć pod uwagę tę zaletę korzystania z rzeczywistych nabytych praw na emeryturze! Uważam za niesprawiedliwe liczyć korzyści z finansowania, nie biorąc pod uwagę rzeczywistych strat lub wad rozwoju Riester. Nadal twierdzę, że podejmuję każde porównywalne natychmiastowe modelowanie Bauspar - czy to w modelu Stałym, czy to w kredycie TA - z klasycznym kredytem hipotecznym! Zwłaszcza gdy klient wnosi dodatkowe spłaty do hipoteki, gdzie zysk z odsetek wypłaca się natychmiast, a oszczędności z Bauspar stale pozostają w tyle. Proszę pamiętać, że moja wypowiedź odnosi się wyłącznie do modeli finansowania i zawsze było tak publikowane, gdzie obie wersje mają zerowe ryzyko odsetkowe, czyli nie są porównywane jabłka z gruszkami ani nie ma częściowych rozwiązań, z trochę Bauspar i trochę klasyczną hipoteką ratalną. Co do twojego argumentu, że jeśli otrzymuję 3,5% odsetek od oszczędności, ponieważ później stopy procentowe są niższe, to powiem ci, że ta stopa oprocentowania w BSV zdecydowanie nie wystarcza, aby skompensować stopę kredytu w wysokości 3,5%, którą płaciłem podczas okresu rozłożonej spłaty. Opłaty i zyski z odsetek względnych do tyłu dają większy zysk z odsetek w przypadku hipoteki, co oznacza mniejszy pozostały dług i korzystniejszą stopę połączenia po 10 latach, którą mogę wykorzystać do spłaty mojej hipoteki. Obecnie jedna z renomowanych banków oferuje 30-letnie zabezpieczenie stopy procentowej przy warunkach 15-letniego zabezpieczenia stopy procentowej, co w sumie eliminuje dla mnie wszystko, tym bardziej że tam, podobnie jak w moich powyższych argumentach, zmiany w stopie spłaty i prawo do dodatkowych spłat uczyniają moją hipotekę całkowicie elastyczną. A szczerze mówiąc, kto jest w stanie spłacić zaciągniętą hipotekę lub pozostały dług po 10 latach poprzez przypisanie go do BSV? Kto zdobędzie te oszczędności? Ale jak już mówiłem, nawet jeśli tak, to u mnie są to dodatkowe spłaty, które przyspieszają spłatę hipoteki, a także mogą sprawić, że 20-letnia hipoteka i nieco droższe oprocentowanie nie będą już konieczne!

[NaTwoim13]

Drogi Panie C.Andreasie,

proszę zaprezentować mi rozwiązanie oszczędnościowe dla powyższego przypadku.

Takie rozwiązanie nie istnieje, ponieważ powyżej 80% musi być sfinansowane, tylko kombinowane finansowanie z KfW w drugiej linii byłoby ponownie skuteczne, a wtedy oszczędzanie mieszkaniowe znowu jest tylko częściowym rozwiązaniem, gdzie brak jest bezpieczeństwa przynajmniej co do części KfW, pozostaje także pytanie, czy osiągając sumę 80%, minimalnie oszczędnościowe wynagrodzenie dla uprawienia, jest osiągalne, czy klient pragnie tego wysokiego obciążenia!

W moim regionie przypadki można łatwo przedstawić:

1) 83.000 euro na 30 lat, stały oprocentowanie od 3,99% do 4,2%, w zależności od działań modernizacyjnych i miejsca inwestycji
2) 55.000 euro na 15 lat (program KfW 124), stałe oprocentowanie 3,6%
3) 30.000 euro na 13 lat okres kredytowania 3,75%, przez 8 lat, a następnie na pozostałą kwotę 15.000 euro 1,95% przez 5 lat, bez wpisu rejestru hipotecznego!

Możliwe dodanie kolejnego elementu KfW (energooszczędne remontowanie lub program modernizacyjny zgodnie z przeprowadzonymi działaniami)

5% prawa dodatkowej spłaty na 83.000 euro, a także trzykrotne darmowe zmiany oprocentowania w pierwszych 10 latach.

KfW i 30.000 euro należy odliczyć od wskaźnika obciążenia kredytu, co daje świetne warunki kredytowe, nawet dla 15 lat - gdy 30 lat nie są pożądane - z oprocentowaniem poniżej 3,99%! Jeśli preferowane są 15 lat, stopy KfW mogą spaść o dodatkowe 0,15% lub 0,25%!

[C. Andreas]

Cześć Thomasie,

najpierw powoli, bo przecież działamy według tego samego schematu.

1.) W załączniku obliczyłem 2 modele zabezpieczone bess BSV. Raz na 10 lat i raz na 30 lat (czyli 29 lat) z okresem na sztywno ustalonym oprocentowaniem. Wszystko odnosi się do jednego przykładu, a mianowicie do zaciągnięcia kredytu w kwocie 100 000 euro, bez okresu obciążenia hipotecznego, bez wsparcia KFW i bez uwzględniania programu Wohn Riester.

2.) Program Wohn Riester się opłaca, ale tylko jako element finansowania. Może to być albo kredyt annuitetowy Wohn Riester, albo model TA. Zobacz również ostatnią dużą ocenę programu Wohn Riester w teście Fundacji Finanztest, gdzie model TA programu Wohn Riester wypadł lepiej niż klasyczny kredyt annuitetowy.
W załączniku dołączyłem obliczenia finansowe, proszę przeanalizuj je dokładnie. Sposobem jest reinwestycja oszczędności podatkowych jako nadwyżkowa spłata.

[C. Andreas]

Zapomniałem dodać jeszcze jedną uwagę, podstawą obliczeń dla umowy oszczędnościowej na mieszkanie jest:
Kalkulator kredytu budowlanego określa finansowanie uzupełniające umowy oszczędnościowej na mieszkanie