Capital Investment 4

[HansHartl]

Cześć, jestem nowy tutaj, cieszę się, że znalazłem tę wspaniałą forum, ponieważ borykam się z pewnym problemem i proszę Was o pomoc, aby móc podjąć właściwą decyzję. - Dziękuję - Mamy, czyli ja i mój brat, wzięliśmy kredyt hipoteczny na mieszkanie własnościowe, 2 kredyty, razem 70 000 euro, zastaw hipoteczny został zapisany na korzyść banku. Teraz sprzedaliśmy to mieszkanie za bardzo dobrą cenę. Mój odpowiedzialny opiekun bankowy - jest jednocześnie kierownikiem oddziału - radzi mi, żebym spłacił kredyt od razu, wraz z odszkodowaniem za wcześniejszą spłatę, które szacuje między 8 a 9 tysięcy euro, ponieważ uważa, że jest to dla mnie i mojego brata lepsze rozwiązanie niż kontynuowanie kredytów, z zastawem na inny obiekt, na przykład nasz Dom. Mamy kredyt, ważny od 14.10.2010, kwota kredytu 40 000 euro, ustalony do 30.09.2015, efektywna stopa procentowa 2,94%, oraz kredyt ważny od 31.03.2012, kwota kredytu 30 000 euro, ustalony do 31.03.2017, efektywna stopa procentowa 3,26%. Moim osobistym osądem jest, że lepiej scharakteryzować oba kredyty zastawem na nasz Dom i kontynuować spłatę kredytów do terminu ustalenia stopy procentowej, a następnie spłacić kwotę kredytu. Byłbym wdzięczny za wskazówki i pomoc, aby móc zdecydować, co jest najlepsze do zrobienia tutaj. Płacenie 8 lub 9 tysięcy euro za krótki okres korzystania z kredytów nie wydaje mi się teraz tak sensowne, zwłaszcza że ja i mój brat nadal możemy zyskownie zainwestować 70 000 euro do czasu spłaty kredytów. Ponadto uważam, że otrzymaliśmy te 2 kredyty po korzystnej stopie procentowej, a poza tym oprocentowanie ma rosnąć w następnych latach. Dziękuję i pozdrawiam

[Spessartraeuber]

Opłacanie 8-9000€ nie ma sensu.

Jeśli nie spłaciliby nic i tylko płaciliby odsetki, koszt dla pożyczki 1 wynosiłby: 40.000*2,94%*5 lat = 5880 €
dla pożyczki 2: 30.000*3,26%*5 lat = 4890€

= 10770€ odsetek

Do dzisiaj mieliby Państwo w założeniu, że płacili tylko odsetki. Dla pożyczki 1: 40.000*2,94%*1.75 roku = 2058€
Dla pożyczki 2: 30.000*3,26%*0.25 roku = 244,5€

Zatem najwyżej zapłaciliby Państwo 8467€ odsetek.
Jeśli pożyczają Państwo już coś i nadal spłacają raty, naturalnie płacą mniej odsetek, a spłata 8-9.000€ staje się coraz mniej opłacalna.

Zalecam negocjacje w celu znacznego obniżenia kwoty do zapłaty lub kontynuowanie obsługi pożyczki przez cały okres i całkowitą spłatę na końcu okresu wiążącego.

[NaTwoim13]

Negocjowanie, aby płacić mniej nigdy nie wchodzi w grę! Dużo bardziej należy sprawdzić, czy przy obliczaniu odszkodowania za wcześniejszą spłatę uwzględnione są wszystkie teoretycznie następujące dodatkowe spłaty, a także ewentualne opcje zmiany oprocentowania.

Banki muszą uwzględnić dodatkowe spłaty jako opłacone, a także uwzględnić najwyższą możliwą spłatę, która została przyznana zgodnie z umową dzięki opcjom zmiany oprocentowania!

Obie opcje elastycznego, nowoczesnego kredytu są dziś standardem w każdej ofercie finansowania i niezbędne!

[HansHartl]

Cześć,
dziękuję za odpowiedź.
Wczoraj zapytałem już mojego opiekuna, czy nie można zawrzeć ugody z bankiem czy nie negocjować, aby zainwestować uzyskaną kwotę ze sprzedaży w banku. Odpowiedział, że nic w tej sprawie nie może zrobić, jego ręce są związane, szkodę z tytułu odsetek musi ponieść jego oddział, a prawo stanowi, że odszkodowanie z tytułu wcześniejszej spłaty należy zapłacić w pełnej wysokości, jak obliczono. Może jednak zaoferować mi lepsze warunki inwestycyjne.
Czy to naprawdę jest tak, jak mówi?

[Naseweis]

Cześć HansHartl,

to zależy od decyzji banku.

Jeśli bankier zechce, może całkowicie zrezygnować z opłaty wypowiedzeniowej.

Kilka lat temu spłaciłem większą część mojego kredytu bez opłaty wypowiedzeniowej. To była uprzejmość Sparda-Bank.

Pozdrowienia!

[NaTwoim13]

Cześć, Wyjście w Pole,

proszę podaj mi powód, dlaczego bankier powinien zrezygnować z odszkodowania za wcześniejszą spłatę. W szczególności skąd miałby mieć kompetencje do podejmowania takiej decyzji i czy bank w ogóle pokrywa szkodę z tytułu odsetek (nie wspominając nawet o udziale w zysku), jaka powstaje dla banku!

Może być kilka przypadków indywidualnych decyzji, jednak zazwyczaj następują kolejne transakcje, a nawet wtedy ogólnie nie rezygnuje się z pełnego odszkodowania za wcześniejszą spłatę, ponieważ bank także musi płacić odsetki. W pojedynczych przypadkach rezygnuje się jedynie z marży z zysków wynikających z obliczonych, teraz odpadających dochodów z odsetek.

Nikomu nie pomaga, jeśli sprawiamy wrażenie, że odszkodowanie za wcześniejszą spłatę jest kwestią swobodnej negocjacji, ponieważ z pewnością tak nie jest, z powodu wielu różnych przyczyn!

Ponadto istnieją przypadki, w których nie nalicza się odszkodowania za wcześniejszą spłatę, jednak jest to warunkowane niską stopą oprocentowania przy wyższych kwotach do spłacenia w momencie spłaty! Obecnie jest to raczej rzadkość w większości przypadków!

Jak już wspomniałem, należy bardziej skupić się na prawidłowym rozliczeniu i obliczeniu odszkodowania za wcześniejszą spłatę, ponieważ zagwarantowane umownie opcje dodatkowych spłat i zmiany wysokości spłat muszą być ustalone tak, aby dla zachowania czasu obowiązywania oprocentowania brane były pod uwagę, tak jakby dokonano każdej dodatkowej spłaty i ustawiono wysokość spłaty na maksymalną możliwą!

[BerndR]

Byłbym Wam bardzo wdzięczny za wskazówki i pomoc w podjęciu decyzji, co jest tutaj najlepsze.

Oczywiście, to jest dość proste.

Jak już wspomniałem, najpierw trzeba poznać dokładną wysokość zaliczki; i upewnić się, że została poprawnie obliczona.

Następnie trzeba porównać dostępne alternatywy poprzez kapitalizację lub dyskontowanie.

Decydujące dla porównania korzyści są również koszty alternatywne; między innymi, jakim oprocentowaniem są inwestowane wolne środki (oprocentowanie inwestycji); biorąc pod uwagę, że stopy procentowe nadal są niskie, można tam nieco oszacować, być może od 0,5 do 2%; być może należy doliczyć opodatkowanie środków przeznaczonych na inwestycje.

[Klaus Wehrt]

Szanowny Panie Hartl,

Twoje pytanie można odpowiedzieć prostym rozważeniem. Jeśli spłacisz pożyczkę przed terminem, bank zamierza ulokować kapitał pożyczkowy oraz odszkodowanie za wcześniejsze spłacenie. Federalny Sąd Najwyższy zakłada w tym kontekście, że bank inwestuje go na rynku kapitałowym w obligacje hipoteczne. Bank osiąga zatem z pieniędzy dochód z obligacji hipotecznych zgodnie z obecnymi warunkami.

Mała kwota, nieco mniejsza niż następna miesięczna rata twojej pożyczki, jest ulokowana na okres jednego miesiąca, druga kwota, nieco mniejsza niż kolejna rata miesięczna, na dwa miesiące itd. Jednak największą kwotę, nieco mniejszą niż oczekiwany kapitał pozostały na koniec okresu związania oprocentowania, jest ulokowana na cały okres twojej pożyczki.

Ponieważ wszystkie listy zastawne są oprocentowane do terminu wykupu, kwota zwrotu wynosi dokładnie równowartość danej raty miesięcznej lub resztki kapitału. W ten sposób niewypłacone płatności są stopniowo spłacane.

Jeśli sam wybierzesz formę inwestycji, nie masz możliwości poprawy tego wyniku przy bezryzykownych inwestycjach. Oczywiście, możesz kontynuować obsługę pożyczki i kupić dziesięcioletnią obligację zastawną. Jest to jednak ryzykowne przedsięwzięcie, ponieważ po zakończeniu okresu związania oprocentowania będziesz potrzebował nowej pożyczki, aby nadal utrzymywać list zastawny. Ponieważ oprocentowanie pożyczki jest wyższe niż rentowność obligacji zastawnych, na pewno zrobisz wtedy złą transakcję.

Jeśli wybierzesz obligację zastawną o okresie zbieżnym z pozostałym okresem związania oprocentowania pożyczki, nadal będziesz musiał co miesiąc opłacać raty pożyczki. Jednak może to teraz stanowić podwójne obciążenie, ponieważ brakuje odpowiadających dochodów z najmu, a oprocentowanie obligacji zastawnych jest znacznie niższe niż kwota z oprocentowania pożyczki i regularnej spłaty kapitału.

Dodatkowym argumentem za spłatą jest to, że bank jest zobowiązany do uwzględnienia wszystkich możliwości dodatkowej spłaty, wszystkich dostosowań stopy spłaty bez odszkodowania. Ponadto, oszczędzone koszty administracyjne i koszty ryzyka muszą być uwzględnione w sposób zmniejszający odszkodowanie.

Na twoim miejscu zdecydowałbym się na spłatę, chyba że mam inne obiekty, dla których potrzebne jest finansowanie.

Z poważaniem,

Prof. Dr. rer. pol. habil. Klaus Wehrt
Dyplomowany ekonomista

mail@wehrt.de

[BerndR]

Jeśli sami wybieracie formę inwestycji, nie macie możliwości poprawy wyniku poprzez inwestycje bez ryzyka.

Skąd to wiedzieć?

Przecież przyszłych (krótkoterminowych) stóp procentowych nikt nie zna.

[BerndR]

Wskazuje na to także fakt, że bank jest zobowiązany zwrócić uwagę na wszystkie możliwości dodatkowych spłat, wszystkie możliwości dostosowania wysokości spłaty bez rekompensaty. Ponadto musi on uwzględnić obniżenie kosztów administracyjnych i kosztów związanych z ryzykiem.


Jednak tutaj brakuje opłat manipulacyjnych, które bank może uwzględnić;
a przede wszystkim brakuje tu honorarium za sprawdzenie kary za przedterminową spłatę;
ponieważ banki w przeszłości nie oszczędzały na karami za przedterminową spłatę.

Uważam to za bardzo dziwne, że wszystkie argumenty przeciwko przedterminowej spłacie są po prostu ignorowane.

Po pierwsze, korzyści z aktualnej wartości przedterminowej spłaty nie są pewne;
cała koncepcja działa oczywiście tylko wtedy, gdy koszty alternatywne kredytobiorcy za wolne środki pieniężne są niższe niż koszty banku za odpowiednie listy zastawne w obliczeniach przedterminowej spłaty;
jest to z pewnością realistyczne założenie, które można przyjąć;
także zakładając ewentualne dodatkowe opodatkowanie oprocentowanych wolnych środków;
ale ponieważ nikt nie zna przyszłego poziomu odsetek dla krótkoterminowych środków pieniężnych, związane z tym są pewne niepewności.

Ponadto konieczne jest uwzględnienie dodatkowych kosztów, takich jak opłaty manipulacyjne i honorarium za sprawdzenie przedterminowej spłaty.

Być może konieczne będzie także skorzystanie z pomocy prawnika, aby móc egzekwować swoje roszczenia wobec banku w związku z nadmierną przedterminową spłatą.

To wszystko zdecydowanie nie jest pewną sprawą, ale zależy od wielu parametrów.

[BerndR]

Wybierz obligację zamienne o okresie zapadalności odpowiadającym jeszcze trwającemu terminowi przypasowania odsetek od pożyczki, musisz nadal pokrywać miesięczne raty kredytu. Teraz jednak może to stanowić podwójne obciążenie, ponieważ brakuje odpowiednich dochodów z najmu, a oprocentowanie obligacji zamiennej jest o wiele niższe niż kwota pochodząca z oprocentowania kredytu i regularnej spłaty kapitału.



To też nonsens.
Dochody z najmu tak czy inaczej brakują;
z zaliczkowym spłaceniem i bez zaliczkowego spłacenia.

A oprocentowanie odpowiadającej obligacji zamiennej stanowią koszty alternatywne dla inwestora i muszą być zestawiane z kosztami alternatywnymi obligacji zamiennej z tytułu zaliczkowej spłaty.

Zaliczkowa spłata oblicza się właśnie na podstawie różnicy w oprocentowaniu między oprocentowaniem kredytu a oprocentowaniem odpowiadających obligacji zamiennej

Dlaczego tutaj tak naprawdę rozpowszechnia się tylko gorące powietrze, bez uwzględnienia kosztów alternatywnych dla różnych scenariuszy,
i bez konkretnej kalkulacji całego tego procesu?

[Klaus Wehrt]

Szanowny Panie BerndR,

cieszę się, że podjął Pan dyskusję. Daje mi to możliwość wyjaśnienia kilku możliwych nieporozumień.

1. Mówi Pan o opłatach manipulacyjnych i dodatkowo o honorarium jako składnikach odszkodowania za wczesną spłatę. To nie jest poprawne. Bank może naliczyć odpowiednią opłatę manipulacyjną do obliczenia odszkodowania za wczesną spłatę. W mojej opinii ekspertyzy, opłatę tę zwykle szacuję na kwotę 100,00 EUR za kredyt. Jest to więc znikomy pozycja. Banki zazwyczaj pobierają opłaty za obsługę między 0 a 200 EUR.

Nie ma żadnego dodatkowego honorarium do zapłacenia. To nie byłoby zgodne z prawem.

Jednakże, jeśli pozostanie się przy kredycie, to na przyszłe inwestycje również będą trzeba uiścić prowizję i opłaty manipulacyjne.

2. Oczywiście możliwe jest całkowicie bezpieczne zastępstwo dla spłacanego kredytu. Nie jest konieczne znanie oprocentowania w późniejszym czasie. Przyjmijmy prosty przykład. kredyt jest jeszcze spłacany przez dwa lata i kwartalnie należałoby uiścić ratę w wysokości 2 000 EUR. Po dwóch latach kredyt w wysokości 200 000 EUR jest do spłaty. Jeśli pozostawię kredyt, mogę dzisiaj dokonać inwestycji kapitałowych o horyzoncie czasowym 1/4 roku, 1/2 roku, 3/4 roku, 1 roku, 1,25 roku, 1,5 roku, 1,75 roku i 2 lata. Te inwestycje kapitałowe będą spłacane dokładnie wtedy, gdy mam zapłacić moją ratę. Teraz, jeśli dobrze wybiorę początkowy kapitał dla ośmiu inwestycji tak, aby z tych inwestycji dokładnie w terminach zapłaty rat została wypłacona kwartalna rata kredytu w wysokości 2 000 EUR (w przypadku ostatniej inwestycji musiałby zostać wypłacony z kwotą 202 000 EUR), to mam całkowicie bezpieczną inwestycję: Dzisiaj zawieram osiem inwestycji kapitałowych. One dokładnie wypłacają osiem rat kredytu i pozostały kapitał kredytu w odpowiednich terminach. Gdzie jest ryzyko?

Banki postępują w identyczny sposób przy obliczaniu odszkodowania za wczesną spłatę. Jednak banki mogą nabyć inwestycje kapitałowe bez opłat, podczas gdy kredytobiorca jest zobowiązany do poniesienia opłat. Dlatego lepiej, aby bank dokonywał tych transakcji w ramach obliczania odszkodowania za wczesną spłatę.

Oczywiście masz rację, twierdząc, że zawsze istnieje ryzyko padnięcia ofiarą zbyt wysokiego obliczenia odszkodowania za wczesną spłatę. Jednakże istnieją - dostępne również w internecie - kalkulatory odszkodowań za wczesną spłatę, które prawidłowo obliczają, ściśle przestrzegając wytycznych Bundesgerichtshofu, z pomocą których można zweryfikować rozliczenie banku.

Jednak uzyskując poprawną wartość porównawczą, nie udało się jeszcze osiągnąć roszczenia o zbyt wysokie odszkodowanie za wczesną spłatę. Jednakże koszty adwokackie, gdy sprawa nabierze tempa, zostaną pokryte przez bank, ponieważ popełnia on błąd obliczając odszkodowanie za wczesną spłatę, musząc zaliczyć sobie zaniedbanie z wykonywania umowy z klientem. Koszty te można również sformułować i dochodzić jako roszczenie o zwrot.

Najlepsze pozdrowienia

Prof. Dr. rer. pol. habil. Klaus Wehrt
Dyplomowany ekonomista

mail@wehrt.de

[BerndR]

1. Mówisz o opłatach manipulacyjnych oraz o honorarium jako składnikach odszkodowania za wcześniejszą spłatę. To nie jest poprawne. To zostało znowu całkowicie błędnie zinterpretowane. Aby uniknąć sytuacji, w której bank próbuje oszukać, zaleca się skonsultować się z rzeczoznawcą, który zbada wcześniejszą spłatę i będzie starał się dochodzić roszczeń; jeśli to nie wystarczy, może być konieczne zatrudnienie adwokata lub grozi proces. Problem ten nie jest w ogóle omawiany. Natomiast jeśli zdecydujesz się pozostawić pożyczkę, to również na przyszłe inwestycje będą wymagane prowizje i opłaty manipulacyjne. Och, znowu z opłatami manipulacyjnymi; jeśli bank uwzględni opłaty manipulacyjne w obliczeniach odszkodowania za wcześniejszą spłatę, to rzekomo jest to zaniedbywalny wydatek.

2. Oczywiście możliwe jest całkowicie bezpieczne zastąpienie inwestycji zwróconej pożyczki. Nie jest konieczne znać oprocentowanie w późniejszych terminach. Weźmy prosty przykład. Dla konkretnego problemu kredytobiorcy oznacza to, że musiałby równocześnie zawrzeć około 100-120 umów zabezpieczających w danym momencie. Ta wersja jest praktycznie nierealistyczna; poza tym nie widzę rezultatu; koszty tych 100 transakcji zabezpieczających muszą być z pewnością wyższe niż odszkodowanie za wcześniejszą spłatę.

Jednakże koszty adwokackie, gdy zbliża się decydujący moment, muszą być pokryte przez bank, ponieważ będą musiały ponieść odpowiedzialność za błąd w obliczeniach odszkodowania za wcześniejszą spłatę w umowie z klientem. Koszty te również można uznać jako roszczenie o zwrot i dochodzić ich. Można dochodzić wszystkiego; pytanie brzmi tylko, jakie są szanse na wygraną w procesie przeciwko bankowi. Więc, Panie Wehrt, nie zajmujecie się żadnym problemem związanym z wcześniejszą spłatą; zamiast tego argumentujecie bardzo wątpliwym teoretycznym modelem. Zgłaszający problem na pewno zauważył, że jeśli może dobrze ulokować swoje wolne środki, może mu to przynieść korzyść. Dlaczego pomijasz to scenariusz i pracujesz z teoretycznym modelem, który jest zupełnie nierealistyczny w praktyce?

[NaTwoim13]

Kochany BerndR,

Rzeczywiście Pan Werth porusza ten temat i to bardzo trafnie!

Proszę mi pokazać inwestycję o stałym oprocentowaniu, która gwarantuje klientowi wyższy zysk niż ten, który płaci! Ponieważ musi być on wyższy niż stopa procentowa z zyskiem odsetkowym (odwrócona logika) w transzy. Taki sam oprocentowanie jak stopa procentowa nie przyniosłoby żadnego dochodu.

Dlatego właśnie Pan Werth - jak wspomniałem w jednym z wcześniejszych postów - skupił się na udzielaniu porad, które są przydatne dla klientów, a mianowicie na dwóch kwestiach: opcjach dodatkowych wpłat i zmiany stopy spłaty w obliczeniach odsetek zapadalnościowych, należy wziąć pod uwagę wszystkie możliwe sposoby, ponieważ muszą one być uwzględnione jako dokonane, podobnie jak zmiana stopy spłaty na maksymalną, ustaloną umową!

Myślę, że wszystko zostało już powiedziane na ten temat, reszta to spekulacje i to musi sam decydować pytający, czy chce dokonać ich poprzez zainwestowanie w nieoprocentowaną inwestycję.

[BerndR]

Na pewno pan Werth bardzo trafnie się temu przygląda!


Zaraz się z tego śmieję.

Co ma wspólnego ocena priorytetowości z zyskiem arbitrażowym z około 100 rzekomo bezpiecznych transakcji z ostatecznym problemem planowania kredytobiorcy na rynku kapitałowym z niepełną pewnością?

Nic, dosłownie nic.


[

[NaTwoim13]

Zbyt poważnie podchodzę do pytania/zmartwienia/niepewności autora posta!

Nadal uważam, że mówiąc wszystko, dopóki ktoś z mniejszą wiedzą na temat finansowania budowlanego w dziedzinie aktywów udowodni mi uzasadnione i korzystne rozwiązanie - w tym porady inwestycyjnej w obszarze inwestycji o stałym oprocentowaniu - niż refinansowanie!

[BerndR]

Pytanie/obawa/niepewność autora jest zbyt poważna, abyśmy się śmiali do rozpuku. Teraz niech pan nie udaje, że jedynie interesy pytającego leżą mu na sercu, nawet najgłupszy chłop już sam przezrobił tę grę.

[Klaus Wehrt]

Do śmiechu popuścić wpis autora pytającego o poważność!

Trwam przy swoim zdaniu, wszystko zostało powiedziane, dopóki ekspert ds. finansowania budowy o podstawowej wiedzy w obszarze aktywów merytorycznie nie zaprezentuje lepszego, bardziej dochodowego rozwiązania - z poleceniem inwestycji w obszarze z gwarancją stałego oprocentowania - niż spłata!

Szanowny Panie Buhmann,
serdecznie dziękuję za spontaniczne wsparcie. Zostało mi to zbyt nużące, by dalej uczestniczyć w prowadzonej politycznie dyskusji.
Serdeczne pozdrowienia
K. Wehrt

[BerndR]

Zostaję przy tym, wszystko zostało powiedziane, dopóki jako ekspert ds. finansowania nieruchomości z podstawową wiedzą na temat rynków finansowych, ktoś nie przedstawi mi lepszego, bardziej dochodowego rozwiązania - zalecenia inwestycyjnego w obszarze inwestycji o stałym oprocentowaniu - niż spłata


Co to teraz oznacza?

Tutaj na forum nic nie jest uznawane za wiarygodne, dopóki rzekomy ekspert finansowy pan Buhmann nie wyda na to zgody?

A z rzekomą wiedzą ekspercką, powinni Państwo wiedzieć, że na rzeczywistych rynkach finansowych nie istnieją zasadniczo bezpieczne inwestycje.

Już sam termin bezpiecznej inwestycji powinien wzbudzać w Państwa umyśle dzwony alarmowe, kiedy pan Wert opowiada bajki o rzekomych bezpiecznych zyskach z arbitrażowych transakcji z rzekomo bezpiecznymi operacjami obracającymi się wokół oprocentowanych operacji.

[BerndR]

Dziękuję bardzo za spontaniczne wsparcie. Dla mnie było zbyt męczące kontynuowanie polemicznej dyskusji. Jesteś tak wybuchowy finansowo, że potrzebujesz wsparcia mentalnego pośredników kredytowych podczas swoich wystąpień reklamowych? Od dawna jest dla mnie jasne, że nie jesteś zainteresowany owocną krytyczną dyskusją w imieniu zleceniodawcy.

[BerndR]

[QUOTE]
Byłbym Wam bardzo wdzięczny za wskazówki i pomoc w podejmowaniu decyzji, co zrobić najlepiej tutaj. Płacenie 8 lub 9000 euro w ciągu krótkiego czasu wydaje mi się teraz nie do końca sensowne, zwłaszcza że ja i mój brat mamy jeszcze 70 000 euro.

Wydaje mi się jednak, że to też jest zbyt dużo, zwłaszcza gdy się to przeliczy w głowie w sposób szacunkowy.

Co oznacza teraz 3,24% stałe?
Stałe pożyczki oprocentowane na poziomie 3,24%
czy pożyczki ratalne z ustalonym oprocentowaniem 3,24%,
a pożyczki zostają wtedy całkowicie spłacone,
a jak wysoka jest wtedy miesięczna rata?

[HansHartl]

Byłbym bardzo wdzięczny za wskazówki i pomoc w podejmowaniu decyzji, ale wydaje mi się, że to też za dużo, zwłaszcza gdy się to przeliczy mentalnie.

Co oznacza teraz 3,24% stałego?
pożyczka stała z oprocentowaniem 3,24%
czy pożyczka ratalna z ustalonym oprocentowaniem 3,24%, a pożyczki są wtedy całkowicie spłacone,
lub jak wysoka jest miesięczna rata?


Cześć,

Podczas ostatniego spotkania z moim bankierem powiedział mi, że pomylił się szacując szybko na 8-9000 euro, ponieważ zakładał dłuższy okres kredytowania wynoszący 1,5 roku. Mówi, że wcześniej obliczył to w internecie i byłyby koszty odstępnego w wysokości maksymalnie 6000 euro.
Gdy notariusz napisze do niego w sprawie zgody na skasowanie, chce podać dokładne liczby. Ponownie zaleca mi zapłatę odstępnego, uważając to za lepszą opcję dla nas.
Oba kredyty to kredyty ratalne. Zostało ustalone, że przez 5 lat, przy pożyczce w wysokości 30 000 euro, oprocentowanie nominalne wynosi 3,21%, a roczne oprocentowanie wynosi 3,26%. Pierwsza płatność oprocentowania: 31.03.2012, oprocentowanie nominalne związane do 31.03.2017.
W przypadku drugiej pożyczki w wysokości 40 000 euro oprocentowanie nominalne wynosi 2,9%, jest stałe do 30.09.2015, termin pierwszej płatności był 30.11.2010, roczne oprocentowanie wynosi 2,94%, brak możliwości wczesnej spłaty.
Dla pożyczki w wysokości 30 000 euro miesięczna spłata kapitału wynosi 49,65, odsetki 80,25. Dla pożyczki w wysokości 40 000 euro miesięczna spłata kapitału wynosi 34,90, odsetki 95,10. Obie pożyczki miały być spłacone po pięcioletnim okresie obowiązywania oprocentowania.
Ja i mój brat nie spodziewaliśmy się, że uda nam się sprzedać mieszkanie w tak niskiej cenie tak szybko.
Teraz ECB obniżyło stopę referencyjną, co może oznaczać wzrost kosztów?
Biorąc pod uwagę fakt, że odsetki i tak będą musiały być opłacone, a obecnie nie ma rentownych zdobyczy z lokat, a także będziemy musieli zapłacić podatek od odsetek od kredytów przy przeniesieniu zastawu na nasz Dom koszty w wysokości około 600 euro, wydaje nam się, że być może bardziej opłacalne byłoby zapłacenie odstępnego i pozbycie się tej sprawy. Z drugiej strony, nie jesteśmy pewni, czy podjęcie tego decyzji jest właściwe. Dlatego będę wdzięczny za opinie i zalecenia, aby móc podjąć właściwą decyzję w tej sprawie.
Chciałbym teraz serdecznie podziękować za wszelkie dotychczasowe odpowiedzi.

Dobranoc i pozdrowienia

[Klaus Wehrt]

Szanowny Panie Hartl,

w trakcie dyskusji z Panem BerndR wyraźnie zagubiła się istotna informacja. Odszkodowanie za wcześniejszą spłatę dla Państwa może być wysokie kwotowo, ale jest pozbawione ryzyka, ponieważ w przyszłości nie będą Państwo narażeni na niepewne płatności. Wszystko zostało uregulowane. Dla banku również odszkodowanie za wcześniejszą spłatę jest pozbawione ryzyka, ponieważ np. przy pozostałym okresie spłaty kredytu wynoszącym 5 lat i comiesięcznej spłacie zawiera on 60 transakcji reinwestycji, które w dzisiejszych czasach wypłacają dokładnie comiesięczne raty kredytu i kapitał pozostały do spłaty na koniec okresu spłaty.

Jeśli chcą Państwo kontynuować bieżący kredyt i również zainwestować bez ryzyka, to muszą Państwo również zawrzeć dokładnie te same 60 transakcji. Będą one jednak dla Państwa droższe niż dla Państwa banku, ponieważ każda transakcja wiąże się przynajmniej z opłatami - nie wspominając o obciążeniu czasowym związanym z zawarciem transakcji. Z tej pozycji płacenie odszkodowania za wcześniejszą spłatę jest korzystniejsze.

Oczywiście mogą Państwo również zawrzeć tylko 5 transakcji, które będą trwały przez rok, dwa lata, ..., 5 lat. Te transakcje muszą dokładnie zrównoważyć sumę rocznych rat i na końcu okresu obowiązywania oprocentowania oddać planowany kapitał pozostały do spłaty. Ryzyko wtedy wynika z okresowego zamiast miesięcznego charakteru transakcji, ale jest ono niewielkie. Jednakże - i to jest istotne - wtedy to sami płacicie sobie odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, ponieważ niezbędna kwota do zawarcia tych transakcji obligacji hipotecznych jest wyższa z powodu obniżonych stóp procentowych, niż wynosi kapitał pozostały do spłaty, uzyskany dzięki sprzedaży nieruchomości. Proszę to sobie sprawdzić.

Co pozostaje, to kontrolować rozliczenia bankowe. W internecie znajdziecie dużo pomocy w tym zakresie. Proszę jednak używać tylko takich kalkulatorów odszkodowania za wcześniejszą spłatę, które jasno spełniają wymagania Sądu Najwyższego. Wiele z nich zostało stworzonych tylko po to, aby zachęcić klientów do refinansowania. Dlatego często wyliczają odszkodowanie za wcześniejszą spłatę zbyt nisko. Przy swoich obliczeniach nie opierajcie się tylko na rozliczeniu bankowym, samodzielnie analizujcie swoje umowy i ustalajcie swoje kryteria obliczeniowe. To nie programy bankowe są błędne, lecz często same wpisy bankowe do programów obliczeniowych, które działają poprawnie. Jeśli nie uda Wam się samodzielnie dokonać sprawdzenia, skorzystajcie z pomocy niezależnych podmiotów.

Mam nadzieję, że teraz jest już jasne.

Z poważaniem

Prof. Dr. rer. pol. habil. K. Wehrt

Dyplomowany ekonomista

mail(at)wehrt.de

[BerndR]

Oprocentowanie odstępnienia jest dla Ciebie wysokie kwotowo, ale bez ryzyka, ponieważ nie będziesz mieć więcej niepewnych płatności w przyszłości. Wszystko zostało uregulowane.

To już nie jest prawda z dwóch powodów.

Po pierwsze, na rzeczywistym, niedoskonałym rynku kapitałowym pod wpływem niepewności nie ma w ogóle bezpiecznych transakcji finansowych.

Po drugie, inwestycję należy zawsze oceniać w kontekście dostępnych alternatyw.

Dla banku oprocentowanie odstępnienia jest także bez ryzyka, ponieważ np. przy pozostałym okresie kredytowania 5 lat i miesięcznej obsłudze pożyczki, zawarte zostają 60 transakcji reinwestycyjnych, które obecnie wypłacają dokładnie raty miesięczne pożyczki i kapitał pozostały na koniec okresu kredytowania.

To nie ma znaczenia dla kredytobiorcy. Dla kredytobiorcy decydujące są jego własne koszty alternatywne oraz ocena prawna.

Jeśli chcesz kontynuować kredyt i również bez ryzyka ponownie inwestować, będziesz musiał dokładnie tak samo zawrzeć te 60 transakcji. Będą one jednak dla Ciebie droższe niż dla Twojego banku, ponieważ dla każdej transakcji pobierane są opłaty - nie wspominając o nakładzie czasowym na zawarcie umowy. Z tej perspektywy opłacenie oprocentowania odstępnienia jest korzystniejsze.

W przypadku dwóch pożyczek byłoby to prawdopodobnie już 120 transakcji. Zupełnie absurdalne dla prywatnego kredytobiorcy.

Nie ma potrzeby dalszej dyskusji na temat wyniku tego bardzo dziwnego połączenia zysku arbitrażowego na niedoskonałym rynku kapitałowym z bezpiecznymi transakcjami finansowymi na teoretycznie idealnym rynku kapitałowym pod wpływem niepewności.

Pan Wehrt układa swoje modele rynku kapitałowego tak, jak mu się podoba; czasem bierze idealny rynek kapitałowy, czasem bierze niedoskonały rynek kapitałowy.

Jedną praktycznie zupełnie nieprzydatną alternatywą w ocenie przedwczesnego wykupu jest cena darmowej porady Pana Wehrta.

[BerndR]

W dyskusji z panem Berndem R oczywiste jest, że istotne informacje uległy zagubieniu. Odpowiedniość wypłaty wcześniejszej spłaty kredytu może wydawać się dla Państwa wysoka, ale bez ryzyka, ponieważ w przyszłości nie spodziewają się Państwo żadnych niepewnych płatności. Wszystko jest załatwione. Dla banku również wypłata wcześniejszej spłaty jest bez ryzyka, ponieważ przy np. 5 latach pozostałego okresu kredytowania i comiesięcznej obsłudze kredytu, zawiera 60 transakcji reinwestycji, które w chwili obecnej dokładnie wypłacają raty miesięczne kredytu i kapitał pozostały na końcu okresu kredytowania. Jeśli wypłata wcześniejszej spłaty jest zbyt wysoka, nie jest bez ryzyka tylko z tego powodu; ponieważ alternatywą jest poprawne obliczenie wypłaty wcześniejszej spłaty. Słyszałem rzadko takie głupoty, bez względu na wysokość wypłaty wcześniejszej spłaty, ważne jest, że sama operacja wypłaty wcześniejszej spłaty jest wolna od ryzyka.

[BerndR]

Mówi, że obliczył to wcześniej w internecie i że koszty odszkodowania wyniosą maksymalnie 6000 euro. Jeśli dobrze to zrozumiałem, to w przypadku wcześniejszej spłaty wartość przepływów pieniężnych zgodnie z umową jest oceniana przy użyciu oprocentowania odpowiadających obligacji hipotecznych. Przy stopie procentowej około 1,5% moja wcześniejsza spłata wynosi około 2000-3000 euro.

[HansHartl]

Jeśli dobrze zrozumiałem, w przypadku przedterminowej spłaty wartość płatności określona umownie jest wyceniana na podstawie oprocentowania odpowiednich listów zastawnych.

Przy oprocentowaniu około 1,5% otrzymuję kwotę przedterminowej spłaty około 2000-3000 euro.

Cześć,
po dzisiejszym rozmowie z moim bankierem powiedział mi, że notariusz napisał do niego w sprawie zgody na wykreślenie i teraz została obliczona rekompensata za przedterminową spłatę. Kwota wynosi 4900 euro i kilka groszy.
Zdecydowałem się więc na spłatę kwoty przedterminowej, ale sprawdzę jeszcze raz wycenę przedterminowej spłaty i zapłacę ją z zastrzeżeniem weryfikacji jej poprawności.
Mam nadzieję, że podjąłem odpowiednią decyzję, ale biorąc pod uwagę, że odsetki i tak muszą być zapłacone, sądzę, że nie zaszkodziło wyjść z tej sytuacji.
Dziękuję za pomoc i wskazówki, mam nadzieję, że zrobiłbyś to samo będąc na moim miejscu.

Pozdrowienia

[BerndR]

Szczerze mówiąc, jest mi to obojętne. Nie muszę ponosić żadnych strat. Tak samo jak nie czerpię zysków, tak jak być może Pan i Pani Wehrt, gdy dochodzi do sporów z bankiem.

[BerndR]

Nic dziwnego, że bank zalecił spłatę zobowiązania, ponieważ z perspektywy kredytobiorcy jest to około 2500 euro za dużo,
więc dla niego byłoby to obojętne w przypadku braku spłaty.