Capital Investment 4

[miami79]

Cześć współużytkownicy,

zanim pojawi się uwaga, tak, skorzystałem z funkcji wyszukiwania i znalazłem wiele odpowiedzi (które przeczytałem), ale dla mnie każda sytuacja jest inna i wymaga osobnego rozważenia.

Stoję na początku projektu budowy naszego domu, konkretna poszukiwania działki są w trakcie, a partner budowlany (inżynier budownictwa do planowania i nadzoru budowy) został już znaleziony.

Sytuacja rodzinna: niezamężna, 1 dziecko (2011), planowane kolejne dziecko, Ja: urzędnik zarabiający 3100 € netto (z dodatkiem pieniężnym na dzieci), Ona: prowadzi własną działalność, obecnie bez dochodu z powodu opieki nad dziećmi (prawdopodobnie sytuacja nie zmieni się z narodziną drugiego dziecka).

Całkowite koszty wahają się między 350-400 tys. €, w tym działka, budowa domu, koszty związane z budową, kuchnia...

Mamy do dyspozycji 50 tys. € kapitału własnego, oprócz tego mam ubezpieczenie emerytalne z funduszami inwestycyjnymi Riester (które nie ma być przedmiotem dyskusji) od 2010 roku, wpłacono 5 tys. €, obecna wartość to około 3 tys. €.

Po kilku godzinach przed laptopem wymyśliłem następujący plan:

Finansowanie składa się z 5 składników:
1. Program KfW 153 (energooszczędne budownictwo)
- 50 tys. € pożyczki
- 1,51% efektywnie
- 8 lat okresu karencji, 8 lat okresu kredytowania, 8 lat oprocentowania

2. Program mieszkaniowy LaBo Bayern
- 35 tys. € pożyczki (pierwsza rozmowa z pracownikiem wykazała ten wynik)
- 0,5% efektywna stopa procentowa
- dodatkowo w pierwszych dwóch latach opłata manipulacyjna w wysokości 1% rocznie
- 15 lat oprocentowania i okres kredytowania, brak okresu karencji

3. Program subsydiowania stóp procentowych LaBo Bayern
- 100 tys. € pożyczki
- 2,11% efektywnie
- dodatkowo w pierwszym roku opłata manipulacyjna w wysokości 1%
- 1 rok okresu karencji, 10 lat oprocentowania i okres kredytowania

4. Kapitał własny
- 50 tys. € bez ograniczeń

5. Finansowanie
- około 150 tys. € zapotrzebowania na kredyt
- kredyt Riester lub kredyt mieszkaniowy
- wysoka spłata/oszczędzanie w ciągu pierwszych 8 lat (podczas gdy kredyt KfW jest w okresie karencji)
- ewentualne zmniejszenie po tym okresie, ponieważ należy sfinansować kredyt KfW

Rozważam zablokowanie składek do ubezpieczenia emerytalnego, w przypadku likwidacji lub wypłaty poniosę obecne straty. Znam wady funkcjonowania Riester na cele mieszkalne (nieruchomości za granicą, przeprowadzka, dziedziczenie, konto wspierające mieszkanie). Jednak dodatkowa akumulacja w ubezpieczeniu emerytalnym, gdy równocześnie trzeba spłacać duże kredyty, prawdopodobnie nie będzie możliwa z powodu miesięcznego obciążenia.

Teraz moje pytania:
1. Czy ten plan finansowania ma sens, czy istnieją jakieś słabe punkty, oprócz kalendarza Majów, hiperinflacji, rozpadu UE itp.?
2. Czy powinienem zainwestować dodatkowe dochody w spłatę kredytu Riester (ponad 2100 € dotacji), czy oszczędzać na spłatę kredytu KfW, ponieważ po 8 latach odsetki za finansowanie przyszłości prawdopodobnie będą wyższe niż odsetki obowiązujące w bieżącym kredycie Riester?
3. O czym jeszcze muszę pamiętać?
4. Kto byłby odpowiednim doradcą finansowym, który rzeczywiście niezależnie dokona analizy tego całego planu? Pośrednicy/sprzedawcy/doradcy z Interhyp/Dr. Klein/lokalne banki itp. mogą nie mieć wszystkiego w ofercie i/lub nie być tak dobrze poinformowani i przeszkoleni odnośnie Riester na cele mieszkalne.

Dziękujemy wszystkim, którzy przeczytali to wszystko.

[C. Andreas]

Cześć miami79,

Gratulacje, zanurzyłeś się głęboko i przeprowadziłeś dokładne badania.

Nie mogę dać Ci uniwersalnej porady, ale chętnie przedyskutuję moje zdanie.

kredyty Bayern wydają się być bardzo dobre, chociaż nie znam reguł gry. Być może preferowałbym następującą konfigurację:

1.) Zawarcie KFW 153 na 30 lat, gdzie pierwsze 10 lat są ustalone.
2.) Dołączenie KFW 124 powyżej 50 000 euro i 35-letni okres kredytowania z 10-letnim okresem stałym.

3.) Finansowanie anuitetowe na 15 lat z 1% spłaty 100 000 euro, z wykupem po 15 latach z bardzo dobrym pakietem Wohn Riester.

[miami79]

Cześć C. Andreasie,

liczyłem na odpowiedź od ciebie, ponieważ przeczytałem wiele konstruktywnych postów od ciebie.

1. Co się dzieje po pierwszych 10 latach okresu wiązania oprocentowania pożyczki KfW? Chociaż dostępna jest oferta prolongatiosn, czy oprocentowanie jest nadal korzystne jak wcześniej, czy takie samo jak na wolnym rynku? Ponadto pożyczka działa o 3 lata krócej bez spłaty kapitału, oznacza to, że oszczędności te mogę wykorzystać tylko na spłatę anuitetowej w pierwszych 5 latach. Ponadto jako KfW153 oferuje najwyższe możliwe oprocentowanie, dlatego chciałbym dowiedzieć się dokładnie, jaki jest korzyść z długiego okresu kredytowania. Wydaje się, że jeszcze tego nie zrozumiałem.

2.
Korzystając z programu obniżenia stóp procentowych Labo Bayern (który w zasadzie bierze 50k € z KfW, podwaja go funduszami bawarskimi i udostępnia), nie można połączyć go z programem 124 KfW, ponieważ praktycznie już go się ma. Dlatego kredyt anuitetowy musi wynosić 150k €.

3.
Jestem otwarty na Twoją propozycję wyboru klasycznego kredytu anuitetowego z 1% spłatą, o 15-letnim okresie związania oprocentowania. Jednak nie zrozumiałem korzyści. Czy oprocentowanie dla kredytu niefinansowanego jest mniejsze, a zwrot z Woon-Riester wyższy, co sprawia, że oszczędzanie jest bardziej opłacalne niż bezpośrednia spłata? W przeciwnym razie jest to jednak działanie na niekorzyść, ponieważ kredyt oprocentowany z 3% kosztuje mnie więcej niż oprocentowanie kapitału w wysokości 3%, na które nakładane jest również podatek od zysków kapitałowych. Gdzie leży mój błąd, bo na pewno istnieją powody dla Twojej rekomendacji, która zapewne nie została podana na oślep.

@all
Inne lub uzupełniające sugestie?

[miami79]

I jeszcze jedno pytanie uzupełniające:

Co powinienem zrobić, jeśli teraz znajdziemy działkę (70-80 tys. €), ale chcemy rozpocząć budowę dopiero wiosną 2013 roku, ponieważ planowanie, ubieganie się o dofinansowanie itp. sprawiają, że rozpoczęcie budowy w tym roku jest mało prawdopodobne.

Czy zaciągnąć pożyczkę tylko na działkę, ponieważ pożyczka ogólna z powodu długiego czasu dostępności i związanych z tym odsetek jest droga?

Czy może zdecydować się na zmienną pożyczkę, którą następnie całkowicie spłacę, gdy całe finansowanie będzie gotowe, unikając tym samym problemu wpisu hipoteki, czyli faktycznego związania z pierwszym bankiem? Czy istnieje również taka możliwość w ramach programu Riester? Uważam, że byłoby sensowniejsze zawiesić na razie moje ubezpieczenie Riester, aby niebezpieczeństwo dalszej utraty funduszy z powodu niepewnego rozwoju funduszy oraz opłat za zawarcie i zarządzanie nie było jeszcze większe, ale jednocześnie nie przerywało korzystania z programu Riester.

[C. Andreas]

"Buuh,

da haben sie einiges vor und machen sich zu recht viele Gedanken.

1.) Wenn Sie ein Grundstück finanzieren, dann sollten Sie auch mit der Bank weitermachen, da eine Grundschuld schon eingetragen ist. Falls Sie eine andere Bank suchen, dann verlangt die DiBa z.B. 0,25% Nachrangaufschlag.

2.) Variabel zu finanzieren kann schon Sinn machen, da Sie dadurch einfach variabel sind und die Zinsen immer noch festschreiben lassen können. Nur bedenken Sie, dass die Institute am Anfang der Finanzierung eine Prämie haben wollen für das variable Darlehen. Die wäre dann bei Ablösung weg.

3.) Das KFW Darlehen wird nach 10 Jahren verlängert zu dann gültigen Marktkonditionen, evtl. wieder zinsverbilligt wie heute. Wenn Sie eine lange Laufzeit wählen (30 Jahre) dann haben Sie nur den Vorteil einer kleinen mtl. Belastung.

4.) Der Vorteil einer langen Zinsfestschreibung von 15 Jahren + Wohn Riester ist ihre Zinsicherheit.

Beispiel:

Bei 150.000 Aufnahme und 1% Tilgung haben Sie ca. 121.400 [url]euro[/url] Restschulden nach 15 Jahren.

Wenn Sie jetzt einen sehr guten Wohn Riester Tarif dazuschalten (mit 2 Kinder gerechnet a 600 [url]euro[/url] Förderung in der Ansparhase und teilweise ins Darlehen) dann müssen Sie nur 22% einzahlen und grenzen somit 78% sicheres Bauspardarlehen ab. D.h. ihre mtl. Einzahlung wäre 146 [url]euro[/url] mtl. inkl. Förderung um die 121.400 [url]euro[/url] zu erreichen.

Dann in 15 Jahren gehen Sie in das sichere Bauspardarlehen mit einer Laufzeit von 13 J und 5M und einer Rate von 609 [url]euro[/url].

D.h. Sie hätten 28J und 5 M ohne irgendein Zinsänderungrisiko und könnten nach 15 Jahren ohne Vorfälligkeitsrisiko jederzeit das Darlehen ablösen."

[Christoph1983]

miami79, właśnie przeczytałem twój post i muszę powiedzieć, że znajduję się w dokładnie tej samej sytuacji, o której opisałeś. Jak zdecydowałeś się podejść do tego problemu? Bardzo by mnie interesowała Twoja odpowiedź! Pozdrowienia z Kaufbeuren, Christoph