Capital Investment 4

[testbild]

Moim teściom nadchodzi sprzedaż ich domu, teraz mieszkają na wynajmie i chcą to utrzymać. Dom jest nadal obciążony pożyczką ze Stadtsparkasse w wysokości 145 000 euro. Oznacza to około 15 000 euro opłaty za wcześniejsze spłacenie. pożyczka miałaby obowiązywać do stycznia 2022 r. z oprocentowaniem 2,69% rocznie, zabezpieczonej na hipotekę (kredyt hipoteczny). W przyszłą środę mamy umówione spotkanie w banku. Ponieważ nie chcę proponować doradcy niczego bez sensu, mam nadzieję, że tutaj uzyskam pewne wyjaśnienia. Dla jasności, chcemy jakoś przekonać bank, żeby nie zgodził się na żadną zmianę zabezpieczenia i zerwał pożyczki. Czy możliwe byłoby wpłacenie pożyczek na konto terminowe i zabezpieczenie tego konta wobec banku? konto terminowe miałoby zastąpić pożyczki jako nowe zabezpieczenie. Czy bank mógłby zaakceptować konto terminowe jako zabezpieczenie dla kredytu hipotecznego w ogóle? Przy okresie trwania 48 miesięcy od IKB dostalibyśmy przynajmniej 0,9% odsetek. Jeśli zainwestowalibyśmy pożyczki i opłatę za wcześniejsze spłacenie w IKB, straty zmniejszyłyby się o 5760 euro. Alternatywnie mogę zaproponować bankowi wymianę zabezpieczeń. Dom zostaje sprzedany, a za pożyczki finansowane jest mieszkanie własnościowe. Bank powinien zgodzić się na taką wymianę zabezpieczeń, ale tego właśnie nie chcemy. Chciałbym raczej osiągnąć, żeby bank nie miał ochoty na wymianę zabezpieczeń i zerwał pożyczki. W takim przypadku opłata za wcześniejsze spłacenie nie musiałaby być uiszczana. Pod względem miesięcznej spłaty kapitału dla banku powinien to być problem: wspólne emerytury: 2 080,- euro przychody z najmu około 500,- euro wynajem z opłatami - 890,- euro kredyt ratalny - 323,- euro raty pożyczki - 662,- euro = 705,- euro. Pozostałoby więc 705,- euro dla dwóch dorosłych osób, z których trzeba byłoby opłacać jeszcze ubezpieczenia, abonament RTV, telefon, samochód, ubrania, jedzenie i resztę życia. Nawet z dużą wyobraźnią nie potrafię sobie tego wyobrazić, bank na pewno nie jest w stanie tego przedstawić, prawda? Czy się mylę? Czy bank mógłby na to pójść?

[Daukind]

Dlaczego bank oszczędnościowy miałby wypowiedzieć pożyczki? Zrobiłby to tylko w przypadku opóźnienia w spłacie, co wiązałoby się z negatywnymi konsekwencjami.

[NaTwoim13]

Bank nie wypowie umowy kredytowej; bez własnej wypowiedzi zgodnie z § 490 BGB nie będą w stanie sprzedać domu, ponieważ zabezpieczenia nie zostaną uwolnione. Bank nie zgodzi się na przeniesienie pieniędzy na lokatę terminową, zwłaszcza jeśli sytuacja gospodarcza jest taka, jak opisano. Wolałby wziąć pieniądze ze sprzedaży i pozbyć się ryzyka. Ponadto otrzymuje odsetki do końca okresu oprocentowania. Bank nie powinien mieć złudzeń, że zgoda na zamianę zabezpieczeń nie jest konieczna. Łatwiej byłoby mi przeanalizować umowę kredytową (anonimowo), aby sprawdzić, czy nadal można ją odwołać, co w przypadku banku jest często możliwe dla umów zawartych po 5/2010 r. Następnie można odwołać umowę, co daje świetną pozycję negocjacyjną, ponieważ nie dojdzie do anulowania na ich korzyść ani do naliczenia odszkodowania za wcześniejszą spłatę kredytu. Stanowi to porozumienie, a jeśli pouczenie o prawie odstąpienia od umowy jest wadliwe (co jest prawdopodobne) lub inne przepisy prawa nie zostały przestrzegane (szanse na to są również duże), wtedy jedna strona nic nie otrzyma, a druga również nie.

[testbild]

Mimo że wycofaliśmy się w zeszłym roku, to wycofanie zostało przyjęte. mamy oświadczenie w przypisie stwierdzone przez BGH nie dotyczy sprzedaży wysyłkowej. Jeśli mieszkanie może być zabezpieczone tak samo jak budynek i nie istnieją żadne dodatkowe obciążenia, które mogłyby utrudnić ewentualną egzekucję mieszkania, czyli Sparkasse musi zgodzić się na wymianę zabezpieczeń, czy źle to zrozumiałem?

[NaTwoim13]

Dlaczego musi się na to zgodzić? Gdzie to jest ustawowo wymagane?
Co oznacza przez?

[Daukind]

BGH, Wyrok z dnia 3 lutego 2004 r., XI ZR 198/02
Jestem dosyć zaskoczony, że tego nie wiesz...

[NaTwoim13]

Oczywiście, tak, to oczywiście wiem, źle to zrozumiałem, lub źle zinterpretowałem. Było to raczej pytanie z zaskoczeniem.

Oczywiście to bardzo niefortunne, akurat Sparkasse, Do 2010 roku w odniesieniu do porównania prawie zawsze coś się działo. Z przypisem nie dotyczy transakcji na odległość to oczywiste.

Teraz jest Ing.DiBa, tam praktycznie wszystko po 5/2010 roku można jeszcze odwołać.

[testbild]

Wyrok Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z dnia 03.02.2004 r., sygnatura: XI ZR 398/02
https://www.dr-ehrenkoenig.de/veroeff...r_24.08_06.pdf

[testbild]

@noelmaxim
Czy mógłbyś jako ekspert finansowy udzielić mi oceny?
Jeśli dwie 70-letnie osoby, które są na emeryturze, zwrócą się do ciebie o finansowanie, co powiesz na podstawie tych danych:
Wspólna emerytura: 2.080,-
Dochód z wynajmu około 500,-
Ciepłe czynsze - 890,-
kredyt ratalny - 323,-
Raty pożyczki - 662,-
= 705,-
Pozostaje więc 705,- euro dla dwóch dorosłych osób, które muszą opłacić ubezpieczenia, opłaty za telewizję i radio, telefon, samochód, ubrania, jedzenie oraz resztę życia. To chyba nie może działać, prawda?
Chcę zmusić bank, aby zobaczył, jak niewystarczające są te obliczenia i że kredyt w końcu zawiedzie. W przeszłości dzieci udzielały znacznej pomocy finansowej, ale teraz to jest niemożliwe. W innym wątku na forum zadawałem różne pytania dotyczące prywatnej upadłości. To też dla moich teściów wciąż nie jest zakończone.

[Caspar2020]

że konsument nie musi płacić odszkodowania za wcześniejszą spłatę, jeśli zastaw, który konsument proponuje jako zabezpieczenie, równie dobrze pokryłby ryzyko banku, konsument jest gotowy i w stanie pokryć wszystkie koszty związane z wymianą zabezpieczeń, a także bank nie musi obawiać się żadnych negatywnych skutków związanych z wymianą zabezpieczeń


cytat z twojego wyroku. Oczywiście bank musiałby zgodzić się na wymianę zabezpieczeń, ale nie, jeśli dla banku wynikną z tego jakiekolwiek negatywne skutki. A takie skutki występują, jeśli twoi teściowie nie są w stanie ponieść obciążenia tym fikcyjnym Mieszkanie Wspólnoty VFE, to także wymiana zabezpieczeń nie wchodzi w grę.

Tak właśnie chcieliście osiągnąć, prawda? Pozostałe pieniądze ze sprzedaży domu na konto i brak VFE

[testbild]

Chodzi tutaj o czystą wartość zabezpieczenia. Bank może odmówić wymiany, jeśli nowy obiekt jest na przykład obciążony pierwszeństwem z prawami, użytkowaniem, hipoteką lub podobnymi. Moi teściowie mieszkają od roku na wynajmie, więc dla banku nic się nie zmienia.

[testbild]

i musimy ponosić koszty związane z wymianą (zakup hipoteki, wycena wartości itp.)

[Caspar2020]

Tak, dla banku to nowe udzielenie kredytu, a nie przedłużenie. To będzie sprawdzane według obecnych kryteriów. I wtedy nie przejdą przez kryteria w spk. Wymiana zabezpieczeń byłaby dopiero drugim krokiem.

A nawet jeśli spk stwierdziłaby, że twoi teściowie są kredytowymi; wtedy by wymienili. (Lewa kieszeń / Prawa kieszeń dla banku).

Ale przecież wy nie chcecie wymieniać...

[NaTwoim13]

chcemy jakoś zmusić bankę do tego, aby nie zgodziła się na żadną wymianę zabezpieczeń i wypowiedziała pożyczki.

Teraz trochę tego nie rozumiem. Ona nie wypowie, to musicie to zrobić wy. Dotarliśmy już do tego punktu. Jeśli wypowiecie, będziemy mieli do czynienia z odszkodowaniem za wcześniejszą spłatę. Jednak na początku napisałeś, że chcecie osiągnąć to, żeby ona wypowiedziała? Nawet jeśli by to zrobiła, jaka jest różnica w porównaniu do waszej wypowiedzi?
Proponować wymianę zabezpieczeń możecie tylko wy, jeśli taka istnieje lub zostanie wprowadzona. Tylko tego nie chcecie robić!
Jedynym sposobem uniknięcia odszkodowania za wcześniejszą spłatę jest wtedy, gdy Sparkasse wypowiada umowę, co jednak wymaga od rodziców, na przykład przez zaleganie z opłaceniem 3 kolejnych rat pożyczki, spowodowania takiej sytuacji. W takim przypadku, kiedy Sparkasse wypowiada umowę, nie może ona żądać odszkodowania za wcześniejszą spłatę. Niemniej jednak twoi teściowie staną się wtedy niewiarygodni kredytowo, ponieważ historia kredytowa zostaje zniszczona.

[BenniG]

Dlaczego Twoi teściowie chcą sprzedać Dom już teraz? (jasne, nie mieszkają w nim i raty kredytu są dla nich zbyt wysokie).
Ale czy nie ma możliwości wynajęcia domu, być może na zasadach dzierżawy z opcją wykupu?
Jeśli podzielimy 15 000 € przez okres kredytowania, otrzymamy miesięczną stratę w granicach od 250 € do 300 €. Na pewno istnieją tańsze opcje.

[testbild]

Przez wymianę zabezpieczeń nie dochodzi do zawarcia nowej umowy. Stara umowa pozostaje niezmieniona. Sam miałem już do czynienia z taką sytuacją w jednej z krajowych kas oszczędności: W 2005 roku została zakupiona i sfinansowana nieruchomość. W 2007 roku nieruchomość została sprzedana, a w 2008 roku został zakupiony Dom. Pieniądze zostały przez około 6 miesięcy zdeponowane na koncie oszczędnościowym w wspomnianej kasie. Po zakupie otrzymaliśmy nowe oświadczenie o celu zabezpieczenia dla poprzednich umów kredytowych z nowymi hipotekami na nowym domu. Nie podpisaliśmy nowych umów kredytowych dotyczących kredytów z 2005 roku. Moja ocena opiera się zatem na moim osobistym doświadczeniu. Oczywiście możliwe jest, że moja kasa oszczędnościowa popełniła błąd i w rzeczywistości powinniśmy otrzymać nowe umowy. Dlaczego sądzisz, że chodzi o nowe umowy? Chodzi mi wyłącznie o to, czy kasa oszczędnościowa w opisanej sytuacji mogłaby zgodzić się na wymianę zabezpieczeń, czy też pracownikowi wydziału kredytowego natychmiast zostałyby zaprezentowane te liczby. Dom nie nadaje się do wynajmu z powodu usterek.

[NaTwoim13]

Myślę, że spekulujemy zbyt wiele, ponieważ nie bardzo rozumiemy, czego chce OP, albo o co mu chodzi.

Oczywiście nie będzie to nowa umowa, ale oczywiste jest, że Sparkasse przeprowadzi dodatkowe zapytanie dotyczące sytuacji ekonomicznej w przypadku wymiany zabezpieczenia, zwłaszcza że znają wiek. Nie tracą nic, jeśli odzyskają swoje pieniądze wcześniej poprzez sprzedaż. Dlaczego mieliby zgodzić się na wymianę zastawu bez solidnej oceny ryzyka?

Jednak jak wspomniano na początku tego posta, nie jest jasne, czego chce OP. Jeśli ma dojść do wymiany, to tylko pod warunkiem, że ryzyko związane z terminem wygaśnięcia kredytu hipotecznego się nie pogorszy. Pytanie brzmi, skąd pochodzi nowy obiekt do wymiany? Jeśli mają go nabyć dzieci, to na pewno nie przejdzie, ponieważ Sparkasse ma pierwszy zastaw. Jeśli nieruchomość już istnieje, musi być wolna od obciążeń, ponieważ Sparkasse nigdy nie zgodzi się na drugi zastaw.

Tak jak już wspomniałem, szczerze mówiąc nadal nie zrozumiałem intencji OP. Czasem chce uniknąć opłaty za wczesną spłatę kredytu, a czasem chce dalej płacić odsetki co miesiąc. W obu przypadkach efekt będzie ten sam, więc raczej zapłaciłbym opłatę za wczesną spłatę i zainwestował nadwyżkę.

[Caspar2020]

Dlaczego zakładasz, że są to nowe umowy?
Chodzi mi tylko o to, czy bank oszczędnościowy w przedstawionej sytuacji mógłby zgodzić się na wymianę zabezpieczeń, czy też zostanie zwrócone uwadze z działu kredytowego.

Przypuszczałem, że mamy do czynienia z obiektem znanym z wcześniejszego wątku, gdzie przewidywane wpływy ze sprzedaży domu przewyższają. Skąd miałoby pochodzić nowe pieniądze na pokrycie kosztów zakupu, itp.?
Nawet jeśli ze sprzedaży wyniknie +-0 lub nawet więcej, zawsze trzeba będzie znaleźć odpowiednio korzystny obiekt, który bank uzna za odpowiedni do standardowej wymiany zabezpieczeń z kontynuacją pożyczki. Ponieważ w tym przypadku stara pożyczka zostanie kontynuowana, nie odbędzie się ponowna ocena. Ale teść wciąż nie zyskał zbyt wiele, prawda?
Jakoś to wszystko nie pasuje.

[NaTwoim13]

Testbild, właśnie zauważyłem, że za każdym razem, gdy masz nową myśl, zakładasz nowy wątek. Jest to zupełnie zbędne, na przykład mogłem zaoszczędzić sobie trudu zastanawiania się, jak można pomóc, gdybym rozumiał, czego tak naprawdę chcesz.
Teraz po otrzymaniu informacji prywatną wiadomością od innego uczestnika, że prowadzisz już niezliczone wątki, przeczytałem historię. Jeśli ktoś nie zna tych wątków i czyta tylko informacje, które podałeś tutaj, w tym wątku, nie byłoby możliwe pomóc ani wydać fachowej opinii. Twoje pytanie jest zupełnie oderwane od kontekstu, nie zna się szczegółów, które trzeba by było wyszukać w innych wątkach. Byłoby lepiej, gdybyś pozostał przy pierwszym wątku, wtedy można by zawsze odnosić się do niego. Sam fakt, że wartość sprzedaży będzie poniżej waluty rozliczeniowej, do tego jeszcze skontraktowany koszt ekwiwalentu wartości majątku niefinansowego (VFE), na podstawie twojego pytania tutaj - jeśli nie zna się innych postów - w ogóle nie pozwala na wniesienie konstruktywnej opinii czy pomoc.
Raczej każdy - włączając mnie - dodaje swoje trzy grosze, spekuluje i rozmyśla, ale nikt nie wie dokładnie, o co chodzi w szczegółach, ani co tak naprawdę dzieje się za kulisami.

[Banker]

Cześć
Teraz też się wtrącę tutaj.
Bardzo prawdopodobne jest, że jeśli (jak opisano) przychód ze sprzedaży jest poniżej wartości walutowej, bank nie zgodzi się na sprzedaż w 100%. W przeciwnym razie byłoby to lekkomyślne z punktu widzenia banku.
Widzę to w ten sposób:
- Obiekt został sfinansowany przez bank (Prawdopodobnie wtedy już powinno to zostać odrzucone z powodu zbyt niskiego zabezpieczenia i trwałej zdolności serwisowania kapitału)
- Teraz okazuje się, że to się nie uda i chce się z tego wycofać (najlepiej bez strat)
Jednak bank was nie wypuści! Dlaczego mieliby to zrobić, dopóki istnieje jakiekolwiek dochód, otrzymają swoją ratę.
Jedyną możliwością jest złożenie wniosku o upadłość konsumencką. Wówczas bank będzie miał obiekt i stratę na głowie.
Bank wypuści was tylko dobrowolnie, jeśli będziecie w stanie zapłacić wartość walutową i opłatę manipulacyjną! I tylko wtedy!
Bank wypowie wam kredyt dopiero, gdy raty przestaną być opłacane.
I JESZCZE RAZ:
NIE MOGĄ SPRZEDAĆ DOMU BEZ ZGODY BANKU!!!

[NaTwoim13]

No cóż, zgodzi się na sprzedaż, ale oczywiście chce otrzymać różnicę w cenie oraz opłatę za wczesne wygaśnięcie kredytu, a jeśli ktoś nie jest w stanie tego pokryć, kończy to się prywatną upadłością. Bank prawdopodobnie nie zaryzykuje utrzymania tej sprawy z naruszeniami umownymi, a także uniknie egzekucji sądowej - czego na pewno nie chce prowadzić. Zgadnie na sprzedaż będzie dla niego wystarczające.

[testbild]

Aktualizacja:
sparksa odrzuciła wczoraj na piśmie zamianę zabezpieczeń bez dodatkowych wyjaśnień. Dzięki temu jesteśmy wolni od kary za wcześniejszą spłatę. Możliwe, że konieczne będzie dodatkowe rozwiązanie cywilne, ale Sąd Najwyższy jest jednoznacznie po naszej stronie.

[Spiagei]

Dlaczego byłoby dla was korzystne, gdyby bank nie zgodził się na wymianę zabezpieczeń. Dlatego nadal musicie zapłacić wpis hipoteczny.

[NaTwoim13]

O tak!
W ten sposób możecie skorzystać z BGB §490, ale nie zwalnia was to z obowiązku zapłaty opłaty za wczesne spłacenie kredytu (VFE).

[testbild]

XI ZR 398/02
a) Jeśli kredytobiorca ma prawo do zgody bankowi hipotecznemu na wcześniejszą spłatę kredytu z odpowiednim odszkodowaniem za nadpłatę, a sprzedaż obciążonej nieruchomości nie wymaga spłaty kredytu, może on również żądać zamiast tego zgody na samą wymianę uzgodnionych zabezpieczeń przy nadal niezmienionej umowie kredytowej, jeśli wymiana zabezpieczeń jest kredytodawcy do przyjęcia z braku słusznego interesu własnego.

b) Ma to miejsce, gdy propozycja zastąpienia udzielonej przez kredytobiorcę hipoteki odpowiada ryzyku banku hipotecznego tak samo dobrze, jak hipoteka udzielona przez bank zgodnie z umową, kredytobiorca jest gotowy i w stanie pokryć wszystkie koszty związane z wymianą zabezpieczeń, a instytucja kredytowa nie musi obawiać się poniesienia jakichkolwiek szkód, na przykład w zarządzaniu lub zbyciu zastępczym zabezpieczeniem.

[NaTwoim13]

O ile się orientuję, chcesz uniknąć opłaty za wcześniejszą spłatę. Ja takiego zapisu nie widzę w wyroku, chyba że bank nie zgodzi się na wymianę zabezpieczeń. W końcu jest napisane w punkcie a), że wymiana może nastąpić po zapłaceniu odpowiedniej opłaty za wcześniejszą spłatę (VFE).

Ale punkt b) także nie jest bez znaczenia, ponieważ kto lub co nakazuje bankowi, że zabezpieczenie zastępcze faktycznie pokryje dotychczasowe zabezpieczenie?

[testbild]

https://www.kanzlei-seiten.de/kanzlei...oder-austausch

[Spiagei]

https://www.kanzlei-seiten.de/kanzlei...oder-austausch

Wyrok mówi tylko o tym, że w przypadku wymiany zabezpieczenia nie jest pobierana opłata za WCZ, co jest logiczne, ponieważ pożyczka nadal jest w toku. Ale czy nadal będziecie mieli pożyczkę na karku i czy macie obiekt do wymiany zabezpieczenia???

[Banker]

On naprawdę nie chce wymiany zabezpieczeń!
To, czego chce, to wyjście z umowy pożyczki za wszelką cenę (i za wszelką cenę) bez VFE!
Co nie będzie możliwe! Teraz przychodzą wszystkie wyroki i teksty ustaw, a mimo to bank podejmuje decyzję, ponieważ masz ważną umowę.
W Twojej sprawie potrzebujesz prawnika, a nie forum dotyczącego finansowania nieruchomości.