Capital Investment 4

[Flushracer]

Cześć wszystkim,

chcemy zabezpieczyć się przed wzrostem stóp procentowych poprzez wzięcie kredytu forwards. Mam jednak pytanie dotyczące zrozumienia hipoteki.

Załóżmy, że został kupiony Dom, który został sfinansowany przez Bank 1 (300 000 €). Bank 1 figuruje w księdze wieczystej z hipoteką w wysokości 300 000 € na pierwszym miejscu. W międzyczasie zostały dokonane pewne modernizacje, które sfinansował Bank 2 kwotą 50 000 €. Bank 2 jest wpisany w księdze wieczystej z hipoteką w wysokości 50 000 € na drugim miejscu.

Za 4 lata możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy z Bankiem 1 (prawo do wcześniejszej spłaty po 10 latach). Na przykład Bank 3 mógłby przejąć resztę kredytu od Banku 1 (na przykład 200 000 €). kredyt od Banku 2 pozostałby niezmieniony.

Celem przeniesienia roszczeń zwrotnych jest, że gdy jedna z dwóch hipotek zapisanych w księdze wieczystej zostanie spłacona, bank na niższym miejscu (tutaj Bank 2) zostanie przeniesiony na wyższe miejsce. W przeciwnym razie, tak jak przeczytałem wielokrotnie, istnieje ryzyko, że kredytobiorca/właściciel nieruchomości mógłby zaciągnąć nowy kredyt na pierwszym miejscu, a bank na niższym miejscu nadal byłby zaniedbywany.

Teraz moje pytanie:

Czy kredyt od Banku 1, który zostanie przejęty przez Bank 3 jako pozostałość, automatycznie pozostanie na pierwszym miejscu, czy też Bank 2 z drugiego miejsca przesunie się na pierwsze miejsce. Byłoby to pewnie złe, ponieważ warunki (Bank 3) z pewnością uległyby znacznemu pogorszeniu.

Czy istnieje klauzula, którą można znaleźć/w której winno się znaleźć w umowie?

Mam nadzieję, że można zrozumieć opis.

Z góry dziękuję.

[bruno68]

Witaj Flushracer, w odpowiedzi na Twoje pytania! Ogólnie rzecz biorąc, nie ma zjeżdżania! Jeśli spojrzysz do księgi wieczystej dział III, zauważysz, że istnieje określona kolejność. Pierwsza i/lub Ranga następna składa się z wartości rynkowej, obciążenia i granic wykorzystania przez wierzyciela %. Są wierzyciele, którzy korzystają z pierwszej rangi do 50%, inni do 60% wartości rynkowej. Następnie ustalany jest stopień podstawowy, minimalna stopa procentowa. Następnie są stopnie przyrostu o 5% lub 10% wartości obciążenia jako dopłata procentowa do całej kwoty pożyczki. Dlatego niemożliwe jest dokładne określenie, ponieważ teoretycznie każdy wierzyciel ma swoją własną pierwszą rangę! Zakładając Twój model 400 000 kosztów, mając 50 000 kapitału własnego, daje to kwotę pożyczki 350 000 €, czyli 300 000 € oraz 50 000 €. Teraz, jaki jest Rang 0? Przy 400 000 € kosztów Bank A z 50% będzie to 200 000 €, a przy 80% 320 000 € pożyczki. Przy 400 000 € kosztów Bank B z 60% będzie to 240 000 €. W obu przypadkach prowadzi to do sytuacji, w której Ranga 0 jest łatwo przekraczana! Zgodnie z prawem, przy 80% przekracza się granicę! To jest maksymalny limit dla listów zastawnych! Do tego dochodzi pierwsza ranga, dla obciążenia! Powyżej 81% wartości rynkowej zaczyna się następny ranga, czyli 324 000 €! Dotyczy to jednak tylko normalnego przebiegu. W przypadku nadzwyczajnego przebiegu, czyli w przypadku upadłości przymusowej, naliczane są dodatkowe koszty! Zatem 300 000 € kredytu plus 15% kosztów dodatkowych daje 345 000 €, 50 000 € kredytu plus 15% daje 57 500 €, łącznie 402 500 € kosztów ogółem! Jak łatwo zauważyć, koszty następcze, w przypadku braku płatności, przewyższają wartość obiektu. Jeśli płatności się utrzymają, nowy wierzyciel, dysponując kwotą 200 000 €, zajmie miejsce ranga 0 lub 1. Jeszcze lepiej byłoby, gdyby kwota 50 000 € kredytu mogła zostać spłacona. bruno68

[Flushracer]

Cześć Bruno,

Dziękuję za szczegółowe wyjaśnienie.

[NaTwoim13]

Cześć Flushracerze,

Co do Twoich pytań! W zasadzie nie ma tu zjazdów! Jeśli spojrzysz do księgi wieczystej dział III, zauważysz, że istnieje określona kolejność.

Pierwszy i/lub drugi rząd ustalany jest na podstawie wartości rynkowej, obciążenia hipotecznego i procentowych ograniczeń użytkowanych przez wierzyciela.

Niektórzy wierzyciele wykorzystują pierwszy rząd aż do 50%, inni aż do 60% wartości rynkowej. To prowadzi do ustalenia stopnia odsetkowego, stopy minimalnej.
Następnie stosuje się stopniowanie 5% lub nawet 10% wartości obciążenia jako dopłatę odsetkową do całkowitej kwoty kredytu.

Dlatego niemożliwe jest dokładne określenie, ponieważ teoretycznie każdy wierzyciel posiada własny pierwszy rząd!

Zakładając Twój model z kosztem 400 000 euro, z czego 50 000 euro to kapitał własny, otrzymujemy 350 000 euro sumy kredytu, czyli raz 300 000 euro i 50 000 euro.

Teraz, co to jest rząd 0?

Przy koszcie 400 000 euro, Bank A udziela 50% kredyt, co wynosi 200 000 euro, przy 80% byłoby to 320 000 euro.
Przy koszcie 400 000 euro, Bank B udziela 60% kredytu, co wynosi 240 000 euro.

W obu przypadkach granica rządu 0 zostaje łatwo przekroczona! Prawo mówi, że dotyczy to 80%! Maksymalny limit obligacji hipotecznych!

Do 80% dochodzi też pierwszy rząd, dla obciążenia! Powyżej 81% wartości rynkowej zaczyna działać drugi rząd, czyli 324 000 euro!

Jednak dotyczy to tylko właściwego przebiegu. W przypadku wyjątkowego przebiegu, czyli w przypadku niewypłaty, naliczane są dodatkowe koszty!

Więc 300 000 euro kredytu plus 15% dodatkowych kosztów daje 345 000 euro, 50 000 euro kredytu plus 15% daje 57 500 euro, co razem daje 402 500 euro kosztów całkowitych!

Jak łatwo zauważyć, w przypadku niewypłaty, koszty dodatkowe przewyższają wartość obiektu.

Jeśli płatności będą kontynuowane, nowy wierzyciel, z kwotą 200 000 euro, zajmie rząd 0 lub 1. Jeszcze lepiej, jeśli uda się spłacić kredyt w wysokości 50 000 euro.

bruno68

Co za głupoty, to bełkotanie zupełnie im nie pomoże, zero!!!

Czy Bank B podczas ubiegania się o drugorzędny kredyt otrzymał prawa do zwrotu tych roszczeń?

Czy Bank A musiał złożyć oświadczenie o jednorazowym zabezpieczeniu kredytu?

[6Bankkaufmann]

@Flushracer, Noelmaxim wyraził to zwięźle i na temat.
Zadzwoń do Banku 2 i zapytaj, czy przekazał on prawa do zwrotu.
Jeśli Bank 1 złożył jednorazowe oświadczenie o przeniesieniu do Banku 2, oznacza to, że Bank 1 nie może wykorzystać hipoteki jako zabezpieczenia dla nowej waluty Banku 3.
Dlatego warto sprawdzić opcje kredytu Forward w Banku 2?
Jeśli nie przekazano praw do zwrotu ani nie wykonano jednorazowego przeniesienia, możesz zawrzeć umowę na kredyt Forward z Bankiem 3 dla Banku 1 lub sprawdzić tę opcję z dowolnym Bankiem 3.