Capital Investment 4

[rentast11]

Dzień dobry z Dolnej Austrii,

po dziedziczeniu 50 hektarów ziemi uprawnej oraz domu mieszkalnego bez żadnych długów 2 lata temu, naturalnie zastanawiam się, w jaki sensowny sposób można wykorzystać ten majątek.

Nasze pola mają wartość około 5-6 euro za metr kwadratowy, co daje wartość księgową ziemi wynoszącą około 2,5 miliona euro (ziemia uprawna). Sam nie jestem rolnikiem, dlatego wynająłem pole, z rocznym dochodem zaledwie 23 000 euro (przed odliczeniem podatku!).

Bardzo interesuje mnie teraz wasze podejście, jaka byłaby wasza taktyka rozsądnego wykorzystania tego majątku, który istnieje tylko na papierze. Dom został już wynajęty z dobrymi miesięcznymi dochodami, ale nadal obciążony, o wartości około 600 do 700 000 euro.

Do mojego właściwego pytania:

Waszym zdaniem, czy to sensowne podejście, aby obciążyć obszary kupnem mieszkań inwestycyjnych? Czy raczej sprzedać pola i zainwestować pieniądze w akcje, ETF-y, kryptowaluty?

Oczywiście mogłaby mi pomóc w tej kwestii również doradca finansowy, ale ponieważ czytam tutaj od dłuższego czasu i w końcu się zarejestrowałem, chciałbym poznać opinie kilku osób, ponadto aktualnie dla mnie istotne jest zachowanie pewnego stopnia anonimowości.

Serdeczne podziękowania i czekam na wasze sugestie!!

[LadySunshine]

Mój partner również dziedziczył kawałek ziemi rolniczej, który jest wynajmowany. Jest to mniej ziemi niż Twoja i dochód z dzierżawy jest niższy. Moje podejście byłoby następujące: Nie sprzedawaj ziemi. Nie wymaga od Ciebie pracy, ponieważ jest wynajęta, generując dodatkowy dochód. Ten dodatkowy dochód zainwestowałbym w fundusz ETF. Ziemię sprzedałbym dopiero, gdyby sytuacja była naprawdę zła. Nie mam pomysłu na obciążenie posiadłości w związku z zakupem/budową mieszkań. Myślę, że najlepiej byłoby skonsultować to z ludźmi, którzy się na tym znają, i stworzyć odpowiednie koncepcje. Dla mnie najprostszym i najbardziej przejrzystym rozwiązaniem byłoby zainwestowanie przychodów z dzierżawy w fundusz ETF i po prostu kontrolowanie sytuacji.

[Zapp73]

Możesz postępować zgodnie z opisem LadySunshine - jeśli faktycznie masz tylko ziemię uprawną i przede wszystkim nie masz żadnych budynków, za których utrzymanie jesteś odpowiedzialny.

Moi brat i ja mamy zasadniczo tę samą sytuację, ale odziedziczyliśmy ogromne długi związane z terenami leśnymi, które są trudno dostępne do zalesienia, oraz z budynkami zagrażającymi zawaleniem, wykorzystywanymi nielegalnie przez pobliskich mieszkańców. To pochłania już niewielki zysk na dziesięciolecia.

Pytanie uzupełniające dotyczące domu: czy stoi on na obszarze rolnym/dworskim, czy można go sobie wyobrazić jako nieruchomość zupełnie niezależną od roli. W Niemczech mogą pojawić się problemy z wynajmem/sprzedażą, jeśli chodzi na przykład o emeryturzystów dla byłych zarządców gospodarstwa.

Powinieneś również sprawdzić, jaki będzie wpływ sprzedaży pod względem podatkowym. W Niemczech można posiadać tereny rolnicze w ramach przedsiębiorstwa lub prywatnie. W przypadku fikcyjnego przekazania z przedsiębiorstwa do własności prywatnej podatek dochodowy będzie pobierany od wypłaconego zysku. Niemniej istnieją też księgowe wartości, które mogą być akceptowane przez urząd skarbowy. Zysk i w efekcie podatek dochodowy w Niemczech jest obliczany jedynie z różnicy między wartością księgową a dochodem, czyli jeśli sprzedasz za 5€, istnieje znacząca różnica, czy wartość księgowa wynosi 1€, 2,5€ czy 4€ za metr kwadratowy.

Dopiero gdy będziesz znał skutki podatkowe potencjalnej sprzedaży w A, będziesz mógł w ogóle ocenić, czy i kiedy opłaca się dla Ciebie sprzedać.

[BenniG]

W tej chwili nie otrzymujesz nawet 1% dochodu.
Oczywiście, możesz spekulować na wzrosty wartości, ale może to również się nie powieść...
To oczywiście zależy od twojego pozostałego majątku, ale na pierwszy rzut oka wygląda na zbyt duże ryzyko skupione w jednym miejscu.

Zalecałbym porozmawianie z obecnymi dzierżawcami, czy są gotowi kupić nieruchomości po odpowiedniej cenie.
Jeśli nie wyraziliby zgody, rozważ podniesienie opłat dzierżawnych.

[Franziska]

Należy również ustalić, jak sprzedaż wpłynie podatkowo. W Niemczech można posiadać grunty rolnicze w ramach przedsiębiorstwa lub prywatnie. W przypadku fikcyjnego wyjęcia z przedsiębiorstwa na własność prywatną, na zysk wyjęty z przedsiębiorstwa nakłada się podatek dochodowy. Istnieją jednak wartości księgowe, które mogą być uznane przez urząd skarbowy. Zysk i tym samym podatek dochodowy w Niemczech są obliczane tylko z różnicy między wartością księgową a przychodem, czyli gdy sprzedajesz za 5€, to istnieje znacząca różnica, czy wartość księgowa wynosi 1€, 2,5€ czy 4€ za metr kwadratowy.

Dopiero gdy będziesz znał skutki podatkowe potencjalnej sprzedaży w Austrii, będziesz mógł w ogóle rozważyć, czy i kiedy opłaca się dla Ciebie sprzedać.

Całkowicie słuszne. W Niemczech to tak działa. Jeśli dziedziczysz podatkowo zachowując ulgę, to przy sprzedaży w okresach przechowawczych nadal należy zapłacić podatek od spadku.
Prawo w tej kwestii w Austrii jest mi nieznane. Nawet w Niemczech przepisy są różne w poszczególnych landach. Ustawy o gospodarstwie rolne itp.
Mamy także własne gospodarstwo w rodzinie, które jest opodatkowane "uśpione". Mamy majątek gospodarstw rolnych, choć nikt nigdy nie był rolnikiem.

Poza tym to luksusowy problem.

Ja bym polecał je wynająć, sprzedać trochę co roku i po prostu wydać. Bo niczego z sobą nie zabierzesz.

Zastanawiam się, dlaczego ludzie z takim danym majątkiem ciągle chcą więcej. Mi starczyłoby do końca życia.

Inwestowanie w zdrowie i radość życia. Zwrot z inwestycji 8000% minimum.

Powodzenia.
F.

[Zapp73]

Obecnie nie masz nawet 1% dochodu.
Oczywiście, możesz spekulować na wzrost wartości, ale może to również źle się skończyć...
Oczywiście, zależy to od twojego pozostałego majątku, ale na pierwszy rzut oka wygląda na ryzyko skupienia.

To wygląda inaczej w przypadku gruntów rolnych niż w przypadku zwykłych nieruchomości.

Dochód z gruntów rolnych jest normalny i prawdopodobnie trudno go zwiększyć.
Jednak nie wiele może pójść źle, ponieważ w Niemczech - zakładam, że w Austrii wygląda podobnie - istnieje ogromna konkurencja o grunty. Wystarczy spojrzeć, ile gruntów rocznie w Niemczech traci się na rzecz budowy dróg, firm i mieszkań (prawie) nieodwracalnie, a potem zrozumieć, że dodatkowo walczą o każdy metr kw. lasów, terenów zielonych, biotopów, obszarów ochrony przyrody i rekultywacji do wszelkiego rodzaju działań budowlanych, krótko mówiąc: praktycznie nie ma już nieużytkowanych gruntów w Niemczech, za praktycznie nic. Cena ziemi rolnej zatem nie może spaść, więc nic złego się nie stanie, a ryzyko skupienia jest znośne.

Jednak warto mieć na względzie średnio- do długoterminowy rozwój gruntów rolnych w związku z zmianami klimatycznymi. Trzeba jednak szczegółowo przyjrzeć się, gdzie znajdują się te grunty, ogólnie rzecz biorąc, trudno jest wydać jakiekolwiek oświadczenie w tej kwestii.





Porozmawiałbym najpierw z odpowiednimi dzierżawcami, czy są gotowi kupić nieruchomości za odpowiednią cenę.
Jeśli nie byliby gotowi, podniósłbym dzierżawę.


Po pierwsze, nie możesz po prostu tak po prostu anulować/podnieść średnio- do długoterminowych umów dzierżawnych i po drugie, dzierżawcy musieliby nie tylko być płynni finansowo, ale także widzieć przyszłość ekonomiczną, aby inwestycja się opłaciła. To wcale nie jest oczywistość dla każdego dzierżawcy, zwłaszcza że mówimy tutaj o czystej cenie zakupu od co najmniej 2,5 mln księgowej wartości. Być może realna cena zakupu jest wyższa, do tego dochodzą koszty nabycia, takie jak notariusz, księga wieczysta i podatek od nabycia nieruchomości.

A gdyby dzierżawca miał pieniądze w nocnym stoliku, już dawno by zapukał dwa lata temu.

[rheingeist]

Chciałbym sprzedać połowę i wynająć resztę.
I po prostu żyć i robić piękne rzeczy.
Być może zainwestować trochę w nieruchomość.

Jedyne warunki to tyle, ile ktoś chciałby kupić ziemi rolnej. To mogłoby trochę potrwać.

Tego bym nie zrobił, to sprzedać wszystko.
Bo krowę, która daje mleko, się nie zabija.

[Zapp73]

W połowie sprzedać nie jest zbyt sensownym pomysłem. 50ha odpowiada mniej więcej średniej wielkości gospodarstwa i prawdopodobnie wystarcza to do pełnowartościowego prowadzenia działalności. Jeśli podzielimy teren na pół, do pracy będziemy mieć tyle samo, ale staniemy się mniej atrakcyjni. Należy więc zdecydować, czy chcemy zachować całą ziemię i wykorzystać ją jako zabezpieczenie dla innych nieruchomości. Banki bardzo to lubią, ponieważ wartość jest łatwa do obliczenia i dość stabilna.

Lub możemy zaplanować stopniową sprzedaż całego gospodarstwa przez x lat. Wtedy potrzebujemy jednak planu, co zrobić z gotówką alternatywnie. W zasadzie jest to tak duży kapitał, że nie jest konieczne jego deprecjonowanie. Przy umiarkowanej corocznej wypłacie w wysokości 3%, miałbyś 30 000 € netto rocznie dodatkowo w kieszeni na każdy milion euro kapitału w np. funduszu ETF.
Jeśli uda nam się, że po opodatkowaniu pozostanie nam 2 miliony, możemy względnie bezpiecznie planować z 60 000 € rocznie, czyli 5 000 € netto miesięcznie, a kapitał bazowy nie zmniejszy się, a nawet będzie rósł.

Większość ludzi radzi sobie całkiem dobrze, jeśli nie rozbija co roku swojego GT3 o drzewo.

[2utopus]

Jak daleko znajduje się najbliższa działka budowlana?
Czy są jakieś powody do nadziei na zmianę w przeznaczeniu na działki budowlane?