Capital Investment 4

[Wanja]

Cześć, mam nadzieję, że trafiłem we właściwe miejsce. W tym miesiącu odziedziczyliśmy Dom moich rodziców (1930 r., zmodernizowany w 1990 r. + instalacja ogrzewania w 1996 r.). Rodzice mają dożywotnie prawo do mieszkania na parterze. Teraz chcemy (musimy) całkowicie przebudować/odnowić/renowować poddasze oraz pierwsze piętro. Dodatkowo mamy trzy kredyty (+ Leasing, który trwa do 2012 r.! co w sumie daje miesięczną ratę kredytową w wysokości 690 euro), które chcemy spłacić od razu. Rodzice mają zapisane prawo hipoteczne na Dom, którego wartość jest w połowie spłacona. Ponieważ obydwaj rodzice są na wcześniejszej emeryturze i chorzy, chcemy odciążyć ich z rat kredytowych i spłacić ich kredyt - oni z kolei przekazaliby nam połowę swojej obecnej raty kredytowej. Ogółem potrzebujemy 120 000 euro, co odpowiada wartości naszego domu. Złożyliśmy wniosek w banku, w którym rodzice mają konto, i gdzie zapisane jest prawo hipoteczne. Jednakże bank ten odrzucił nas, argumentując, że majątek jest mniejszy niż zobowiązania. Chcieliśmy jednak spłacić te zobowiązania, aby mieć tylko jedną ratę kredytową i jeszcze więcej pieniędzy do dyspozycji. Zakładaliśmy miesięczną ratę kredytową dla 120 000 euro na poziomie około 650 euro, gdzie rodzice dodaliby dodatkowo 300 euro, gdyby ich obecny kredyt został spłacony. Ale według doradcy bankowego przyczyną odmowy jest nasz Leasing samochodowy! Teraz czekamy na spotkanie w naszym banku, ale chciałem zapytać tutaj, czy istnieją banki, które udzielają kredytów na remont w rozsądnych warunkach i oprocentowaniu nawet w trudnych przypadkach (chociaż nie uważam nas za trudny przypadek i mamy dość dobre dochody). Myślałem, że posiadanie praktycznie bezdłużnego domu i dochodu ułatwia uzyskanie kredytu (na Dom). Być może podchodzę do tego zbyt naiwnie!?! Liczę na odpowiedź.

[MThiemann]

Cześć Wanja, Twoje zamierzenie nie jest łatwe do zrealizowania i nawet nie można go dokładnie zaplanować bez dodatkowych informacji. Aby móc przeprowadzić dokładne planowanie i następnie złożyć wniosek, potrzebujesz następujących szczegółowych informacji: - dokładna lista pozostałych sald twoich własnych kredytów, - dokładna lista pozostałych sald kredytów twoich rodziców, - wysokość ewentualnej odszkodowania za wcześniejszą spłatę kredytu twoich rodziców, - dokładna lista planowanych działań modernizacyjnych. Tylko w ten sposób będziesz mógł dokładnie określić, jaki jest ostateczny potrzebny ci kapitał. Następnie trzeba ustalić obecna wartość rynkową nieruchomości (także bez modernizacji). Do tego potrzebne są następujące informacje: - powierzchnia mieszkalna poszczególnych jednostek mieszkaniowych, - wielkość działki, - metry sześcienne powierzchni zabudowanej, - rok budowy, - czy istnieje już ewentualna wycena? Większość banków uznaje modernizację tylko w 50% jako działanie zwiększające wartość rynkową i uwzględnia to. Zakładam, że twoja wiarygodność kredytowa i Twoja historia w rejestrze dłużników są wystarczające i w porządku, na podstawie Twoich opisów. Tylko gdy te informacje będą kompleksowe, będziesz mógł zacząć realizować swoje zamierzenie. Generalnie nie widzę tu problemu. Jednak wartość rynkowa w porównaniu do ostatecznej kwoty do sfinansowania musi być odpowiednia, aby otrzymać atrakcyjną ofertę. Daj znać, jeśli potrzebujesz dalszej pomocy. Pozdrawiam M. Thiemann

[Wanja]

Szanowny Panie Thiemann, serdecznie dziękujemy za odpowiedź. Do naszej dyspozycji są jeszcze niewykorzystane waluty, poza kredytem moich rodziców. Mamy również szczegółowy wykaz działań modernizacyjnych. Jednak nie otrzymaliśmy dokładnej wyceny kosztów, ponieważ firma budowlana potrzebuje szczegółowego planu dotyczącego dachu (planowane jest zamontowanie dwóch lukarn) i nie zatrudniliśmy jeszcze architekta - planujemy to zrobić dopiero po otrzymaniu zgody banku. Słyszeliśmy jedynie przybliżoną kwotę, do której doliczyliśmy jeszcze koszty wykończenia wnętrza. Powierzchnia działki wynosi 569 m2, dolne mieszkanie ok. 85 m2, górne mieszkanie ok. 130 m2 + częściowo wyremontowany budynek pomocniczy o powierzchni ok. 50 m2. Rok budowy 1930, modernizacja w 1990 r. + instalacja centralnego ogrzewania gazowego w 1996 r. Nie posiadamy jeszcze ekspertyzy wartości. Posiadamy odpowiednią zdolność kredytową (miesięczne koszty utrzymania są wystarczające według obliczeń) i również nasz raport kredytowy w Schufa jest czysty - przynajmniej nie jest nam nic przeciwnego znane. Niestety nie wiemy (jeszcze), jak będzie wyglądać sytuacja, jeśli kredyt rodziców będzie nadal działać tak jak dotychczas, ponieważ został on zabezpieczony na Dom (hipoteka), a dodatkowo planujemy wpisać kolejną hipotekę na nowy kredyt - co automatycznie zmniejszyłoby potrzebną sumę kredytu (na finansowanie budowy + refinansowanie naszych obecnych kredytów) do poniżej 90 000 euro. Powiedziano nam, że możemy również otrzymać środki pomocowe, ponieważ przeprowadzamy prace renowacyjne na dachu. Ponadto posiadamy dwa umowy oszczędnościowe, ale które nie są jeszcze gotowe do realizacji.

[MThiemann]

Cześć Wanja, Proszę prześlij mi adres nieruchomości na mój adres e-mail, wtedy będę mógł oszacować przybliżoną wartość rynkową. Jeśli pożyczka od twoich rodziców ma pozostać, to prawie wyłącznie związani jesteśmy z tą samą bankiem, w której obecnie trwa finansowanie, ponieważ banki z reguły chcą pierwszorzędne zabezpieczenie w księdze wieczystej. Czy możemy uwzględnić umowy oszczędnościowo-budowlane, zależy od ich aktualnej wartości, liczby punktów oceny i stóp procentowych przy ubieganiu się o pożyczkę. Prawdopodobnie kwalifikuje się program modernizacyjny KfW. Ale to jest za dużo na forum. Może lepiej zadzwonić do siebie?! Pozdrowienia M. Thiemann